본서의 초판이 출간된 시점은 2022년 6월 25일로 본서 출간일로부터 대략 3년의 시간이 흘렀다. 그 사이 일부 법령의 변화와 판례의 축적이 있었고, 필자가 몰랐던 판례의 발견도 있었다.
필자는 현재도 건국대 부동산대학원에서 ‘부동산권리분석론’을 강의하고 있으니, 강의를 시작한 2018년부터 계산하면 벌써 8년째 강의를 해 오고 있다. 필자가 건국대 부동산 대학원에서 강의를 계속해 오지 않았다면 본서를 개정함에 있어 많은 시간적 어려움이 있었을 것인데, 다행히 강의를 해 오면서 그때그때 변화된 법령과 필자가 실무를 하면서 확인된 판례를 보강할 수 있었기에 빠른 개정이 가능하였다.
본서의 초판 발행 후에 일부 문장을 보완한 것과 본서에서 확인된 일부 오탈자를 수정한 것 이외에 본서에 반영된 주요변경 내용을 정리하면 다음과 같다.
제1강 부분
‘6. 대위변제를 통한 말소기준의 변경사례’와 관련하여 2023. 2. 21.자로 개정된 주택임대차보호법 시행령 등의 소액임차인 최우선배당 변경기준을 고려하여 내용을 수정하였다.
제2강 부분
말소기준 아래의 건물에 대한 가처분 중에서 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거소송을 제기하면서 해당건물에 대하여 처분금지 가처분을 한 경우에 토지소유자 승소 시 그 건물은 철거될 가능성이 높아 건물을 낙찰받게 되면 위 가처분을 인수할 가능성이 있다는 주제와 관련된 대법원 2022. 3. 31.선고 2017다9121, 9138(병합) 판결을 구체적으로 설명하였다.
‘마. 소유권이전등기청구권 보전가등기와 제척기간 내지 소멸시효’부분의 일부 내용 수정과 함께 ‘대법원 2016다42077 판결(당사자 사이에 약정하는 예약 완결권의 행사기간에 특별한 제한은 없다는 취지)’에 대한 설명을 추가하였다.
제3강 부분
‘6. 지상권’과 관련하여 “경매에서 일반적인 지상권의 경우에는 최선순위인 경우에만 매수인에게 인수되나, ‘수용 또는 사용재결’에 의해 취득한 구분지상권(민법 제289조의2 참고)은 후순위이더라도 매수인이 인수하게 된다(도시철도법 등에 의한 구분지상권 등기규칙 4조 참고).”라는 부분과 위 내용에 대한 설명을 추가하였다.
제4강 부분
2023. 2. 21.자 주택임대차보호법 시행령 등 개정 내용을 반영하여 ‘표’의 내용 등을 수정하였고, 서울중앙지방법원 2021가단5013199 판결을 삭제하고 대법원 2022다279795 판결을 삽입하면서 위 대법원 판결(임대인이 목적주택에 실거주하려 한다는 점에 대한 입증책임이 임대인에게 있다는 취지)을 해설하였다.
제7강 부분
‘8. 가등기에 의한 본등기와 관습상 법정지상권의 성립여부’라는 쟁점을 추가하였다. 위 쟁점의 내용을 간략하게 정리하면 ‘토지에 대한 소유권이전등기청구권 보전가등기와 본등기 사이에 토지소유자가 건물을 신축하여 건물에 대한 소유권보존등기를 마친 상황이라면, 위 가등기권자가 토지에 대한 본등기를 할 경우에, 건물에 대한 관습상 법정지상권이 인정되나(대법원 81다1298 판결), 위 가등기가 담보가등기라면 담보가등기를 할 당시에 건물이 존재하지 않았기 때문에 가등기담보권자의 담보가치에 대한 기대 내지 이익을 고려할 때에 건물에 대한 관습상 법정지상권이 인정되지 않는다(대법원 94다5458 판결).’라는 것이다.
제8강 부분
대법원 (전합) 2023. 5. 11. 선고 2018다248626 판결에 의하면 “공동상속인들 사이에 협의가 이루어지지 않는 경우에는 제사주재자의 지위를 인정할 수 없는 특별한 사정이 있지 않는 한 피상속인의 직계비속 중 남녀, 적서를 불문하고 최근친의 연장자가 제사주재자로 우선한다고 보는 것이 가장 조리에 부합한다. 다만, 새로운 법리는 이 판결 선고 이후에 제사용 재산의 승계가 이루어지는 경우에만 적용된다고 봄이 타당하다.”라는 취지의 판결을 추가하고 그 내용을 설명하였다.
제13강 부분
‘나. 배당순위표’부분과 ‘6. 제13강 체크포인트’부분에 개정 국세기본법(2023. 4. 1. 시행) 및 개정 지방세기본법(2023. 5. 4. 시행)을 반영하여 “당해세는 최선순위 임금채권과 소액임차인의 보증금을 제외하고는 어떠한 채권에 대하여도 우선한다. 다만, 주택임차인의 확정일자(전세권의 설정일)보다 당해세의 법정기일이 늦은 경우는 예외이다.”라는 부분을 추가하였다.
본서의 제2판이 세상에 나올 수 있었던 것은 독자 여러분의 응원 덕분이다. 본서를 구입해서 공부하시는 모든 분들에게 고맙다는 말씀을 전하고 싶다. 그리고 필자의 아내이자 동업자로서 법률사무소를 함께 운영하고 있는 양연순 변호사(이혼, 상속, 후견 등 가사법 전문)와 올해 대학에 입학하여 잘 적응하고 있는 큰 딸, 그리고 축구를 사랑하고 공부도 열심히 하는 막내 아들에게 사랑한다는 말을 전하고 싶다.
2025. 7. 25.
서초동 사무실에서
변호사 이승주
