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농지의 취득과 전용
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농지의 취득과 전용

  • 김덕기
  • |
  • 북엠
  • |
  • 2021-10-30 출간
  • |
  • 630페이지
  • |
  • 190 X 260 mm
  • |
  • ISBN 9791196981198
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

출판사서평




농지는 지목이 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 또는 다년생 식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다. 지목이 임야인 토지로 그 형질을 변경해 3년 이상 다년성 식물 재배에 이용되는 토지도 농지로 본다. 고정식 온실, 버섯재배사 및 비닐하우스 및 그 부속시설도 농지에 해당된다.
「농지법」은 농업의 국제경쟁력을 확보하고 농촌의 활력을 증진하기 위하여 1949년 「농지개혁법」 제정 이후 영세ㆍ생계농보호위주로 운용되어 온 농지제도를 개편하여 다양한 농업 경영체의 육성을 지원하고 농지 유동화를 촉진시킬 수 있도록 농지의 소유·거래 및 이용에 관한 각종 규제를 완화하는 등 농업 현실에 부응하고 그 구조 개선을 효율적으로 뒷받침할 수 있는 농지제도로 발전시키는 한편, 「농지개혁법」ㆍ「농지의 보전 및 이용에 관한 법률」ㆍ「농지 임대차 관리법」ㆍ「농어촌발전특별조치법」등 여러 법률에 복잡하게 분산 규정되어 있는 농지관련 법률과 제도를 통합·정비함으로써 농지에 관한 종합적이고 기본적인 법률을 제정한 것이다. 이는 농지는 국민의 식량공급과 국토환경보전의 기반이 되는 한정된 자원이므로 보전되어야 하고, 농업의 생산성을 높이는 방향으로 소유·이용되어야 하며 투기의 대상이 되어서는 아니 된다는 농지에 관한 기본이념을 정함으로써 향후 농지 정책의 지표가 되도록 한 것이다. 또한 농지는 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 소유하는 것을 원칙으로 하되, 농업기술 개발을 위한 시험·연구를 하는 자, 종묘 기타 농업 기자재를 생산하는 자 및 농지의 전용허가를 받은 자 등에 대하여도 소유 자격을 인정함으로써 건전한 경영과 자본의 농업 참여를 유도하고, 농업 및 농업관련산업의 발전을 지원하는 한편, 농촌활력의 증진에 이바지하도록 한 것이다.
1996년 「농지법」 제정 이후 농업 개방화ㆍ고령화에 대응하여 지속적인 농지 취득 및 소유 관련 사전 규제는 완화하되 농지처분 제도 도입 등 사후관리는 강화하는 방향으로 제도 개선이 되어 왔으나, 지속적인 규제 완화로 인해 비농업인의 농지소유 및 농지 임대차가 증가하고 있다. 또한 농지가 산업단지, 공공 주택단지 등 대규모 개발지로 전용되면서, 개발 예정지 중심으로 농지 투기 행태가 발생하고 있다. 이에 정부에서는 농지 투기 행위를 근절하여 헌법상의 경자유전의 원칙 및 농지는 투기 대상이 되어서는 안 된다는 「농지법」의 원칙을 실현하기 위해 관련 제도를 개선하고 현행 제도 운용상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려고 2021년 「농지법」을 일부개정하였다. 개정된 내용에는 농업진흥지역 내 농지의 주말ㆍ체험영농목적 취득을 제한하고, 농지매매, 불법 임대차 중개ㆍ광고행위를 금지하고 위반 시 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처하도록 법을 강화하였다. 또한 농지취득자격 증명 심사요건을 강화하고 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농지취즉자격 증명을 발급받아 농지를 소유한 것에 대하여 6개월 이내에 시장ㆍ군수 구청장이 인정한 경우 등에 대하여 해당 농지에 대한 처분을 명할 수 있도록 하였다.
「헌법」 제121조는 "국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력해야 하며, 농지의 소작 제도는 금지된다"라고 선언하고, "농업생산성의 제고와 농지의 합리적 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여서만 인정되어야 한다"라고 규정하고 있다. 이러한 「헌법」 규정에도 불구하고 현재의 농지는 돈을 벌기 위한 투기의 온상으로 전환되면서 전체농가 중 임차 농가가 51.4퍼센트로 자경 농가를 초과하여 경자유전의 헌법정신은 사라진지 오래되었고 예외적이어야 할 임차농이 주류를 이루는 비정상이 횡행하고 있다. 이는 전국토가 국토종합계획에 따라 개발되면서 농지의 합리적인 이용보다는 투기의 온상이 되면서 무분별한 농지취득과 전용이 횡행되었기 때문이다. 심지어 수도권은 농지만 소유하고 있으면 신도시 개발과, 3기 신도시 개발로 토지보상과 수용, 대토를 반복하면서 농지를 돈을 벌기 위한 투기의 대명사가 된 것이 현실이다. 특히 시장에는 큰 부자는 토지에서 나온다는 말이 유행하듯이 토지 투자가 부동산 투자의 꽃이 되었다.
현재는 수도권과 대도시를 중심으로는 신도시 개발과 도시개발의 확대, 3기 신도시, 공장지역의 확대에 따른 농지에 대한 투자가 횡행되고 있으나 농촌의 현실은 이와 반대의 현상을 보이고 있다. 농촌인구는 급격하게 고령화되고 있으며, 자손들 대부분은 도시에 거주하면서 농촌에 귀촌하는 일은 거의 드문 현실이다. 특히 시간이 흐를수록 비농업 상속인 및 이농자의 농지 소유가 확대되고 있으며, 상속인들의 농업경영은 기대하기 어렵게 되었다. 따라서 일선 행정기관이나 인근 농지경영자 등 이해관계인들의 소유자ㆍ임차인 등 현황 파악과 사후관리는 더욱더 어려움이 가중되고 있다.
농지 상속은 「민법」에 따라 피상속인 사망으로 자동 개시되고 등기 여부와 관계없이 소유권이 이전되어 농지의 상속과 취득 현황 파악이 어려우며, 상속인과 이농자 소유 농지의 휴경이나 불법 임대차 등에 대한 새로운 방안이 필요할 것 같다. 따라서 새롭게 개정된 「농지법」이 오히려 새로운 문제점을 야기할 수도 있는 것이다. 이에 농지에 대한 전반적인 이해가 필요하다. 따라서 본서는 「농지법」에 근거하여 농지에 대한 이해, 농지소유와 이용, 농지 취득과 전용에 대하여 자세하게 기술하여 농지에 투자하고자 하는 분, 농지 중개를 하는 분, 귀농하고자 하는 분, 농지를 활용하여 수익을 창출하고자 하는 분들에게 조금이나마 도움을 드리고자 하였다.


목차


제1부 농지의 취득
제1장 농지취득개관 14
Ⅰ농 지 14
01 농지의 개념 14
02 농지에 대한 확인 17
03 판례 19
04 법령해석례 27
05 국민신문고 28
Ⅱ농지 관련 법제 31
01 「국토기본법」 31
02 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 31
03 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 32
04 「농지법」 32
Ⅲ농지의 소유 33
01 농지의 소유자격 33
02 농지의 소유 상한 52
03 농지의 위탁경영 54
04 임대차ㆍ사용대차 57
05 농업경영에 이용하지 않는 농지의 처분 의무 61
Ⅳ농지취득의 방법 72
01 농지의 매매 72
02 농지의 증여 72
03 농지의 교환 73
04 농지의 상속 73
제2장 농지의 매매 76
Ⅰ농지 매매의 준비 76
01 농지의 확인 76
02 당사자의 확인 87
03 판례 93
Ⅱ매매계약의 체결 100
01 계약서의 작성 및 계약금의 교부 100
02 매매계약서의 작성요령 108
03 부동산 실거래 가격의 신고 112
Ⅲ매매계약의 이행 113
01 매매계약의 이행 113
02 농지취득자격증명의 발급 119
03 토지거래허가구역 내인 경우 130
04 소유권이전등기의 신청 140
제3장 농지의 증여ㆍ교환 144
Ⅰ증여ㆍ교환계약의 체결 144
01 증여계약 144
02 교환계약 149
Ⅱ증여ㆍ교환계약의 이행 152
01 농지취득자격증명의 발급 152
02 토지거래허가구역 내인 경우 157
03 소유권이전등기의 신청 161
제4장 농지상속 166
Ⅰ농지의 상속 166
01 상속의 개시 166
02 상속등기 167
제5장 세금ㆍ중개보수 170
Ⅰ매매 관련 세금 170
01 매수인이 부단하는 세금 170
02 매도인이 부담하는 세금 173
Ⅱ교환 관련 세금 201
01 취득세 201
02 인지세 202
03 농어촌특별세ㆍ지방교육세 203
04 양도소득세 204
05 헌재결정례 207
Ⅲ증여 관련 세금 209
01 증여 관련 세금 개관 209
02 증여세 211
03 취득세 217
04 인지세 220
05 농어촌특별세 221
06 국민신문고 221
Ⅳ상속 관련 세금 225
01 상속세 225
02 취득세 231
03 인지세 234
04 농어촌특별세ㆍ지방교육세 235
Ⅴ중개보수 235
01 부동산 중개보수 235
02 실비 236
03 한도를 초과한 중개보수 및 실비 수수 금지 237
04 판례 237
05 법령해석례 238
제2부 농지의 소유ㆍ이용
제1장 농지의 소유 242
Ⅰ농지의 소유 242
01 농지의 소유제한 242
02 농지의 소유상한 244
Ⅱ농지의 취득 244
01 농지취득자격증명의 발급 244
02 농업계획서 245
03 농지의 위탁경영 246
04 판례 246
Ⅲ농지의 처분 255
01 농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분 255
02 처분명령과 매수청구 257
03 처분명령의 유예 263
04 담보농지의 취득 263
제2장 농지의 이용 264
Ⅰ농지의 자경 264
01 “농지의 자경”이란 264
02 자경증명의 발급신청 265
Ⅱ위탁경영 265
01 위탁경영이란 265
02 판례 266
Ⅲ농지의 이용증진 269
01 농지의이용계획의 수립 269
02 농지이용증진사업의 시행 269
03 농지이용증진사업의 요건 270
04 농지이용증진 사업 시행계획의 수립 270
05 농지소유의 세분화 방지 271
Ⅳ임대차ㆍ사용대차 272
01 임대차ㆍ사용대차의 정의 272
02 농지의 임대차ㆍ사용대차를 할 수 있는 경우 272
03 계약의 체결 275
04 국유농지와 공유농지의 임대차 특례 276
05 위반 시 제재조치 276
06 국민신문고 276
제3부 농지의 전용
제1장 농지의 보전 280
Ⅰ농업진흥지역의 지정 280
01 농업진흥지역의 지정 280
02 농업진흥지역의 종류 282
03 실태조사 284
04 농업진흥구역에서의 행위제한 285
05 농업진흥지역에 대한 개발투자 확대 및 우선 지원 286
06 판례 287
07 행정심판례 291
08 국민신문고 294
Ⅱ농업진흥구역에서의 행위제한 295
01 농업진흥구역에서의 행위 제한 및 특례 295
02 농업진흥구역에서 허용되는 토지이용행위 295
03 농업진흥구역에서 허용되는 그 밖의 토지이용행위 296
04 위반 시 제재 302
05 법령해석례 302
06 국민신문고 303
Ⅲ농업보호구역에서의 행위제한 306
01 농업보호구역에서의 행위제한 및 특례 306
02 농업보호구역에서 허용되는 토지이용행위 307
03 농업보호구역에서 허용되는 그 밖의 토지 이용행위 308
04 농업보호구역에서 허용되는 농업인 소득 증대에 필요한 시설의 설치 314
05 농업보호구역에서 허용되는 농업인의 생활 여건의 개선을 위한 필요시설의 설치 315
06 위반 시 제재 316
제2장 농지전용 318
Ⅰ농지의 전용허가 318
01 농지의 전용허가 318
02 농지전용허가 절차 321
03 수수료 및 위반시 제재 325
04 판례 326
Ⅱ농지의 전용신고 355
01 농지의 전용신고 355
02 농지전용신고 절차 356
03 수수료 및 위반 시 제재 358
04 판례 358
05 행정심판 사례 361
06 국민신문고 373
Ⅲ타용도 일시사용허가 376
01 타용도 일시사용허가 376
02 타용도 일시사용허가 절차 379
03 수수료 및 위반 시 제재 383
04 행정심판례 383
05 국민신문고 387
Ⅳ농지전용허가의 제한 393
01 전용허가 등이 제한되는 시설 393
02 전용허가 및 협의가 제한되는 경우 404
03 농지관리위원회의 설치ㆍ운영 404
04 법령해석례 405
05 국민신문고 406
Ⅴ농지보전부담금 407
01 농지보전부담금의 부과 및 납부 407
02 농지보전부담금의 환급 410
03 농지보전부담금의 감면 411
04 행정심판례 420
05 국민신문고 425
Ⅵ농지위원회 428
01 농지위원회 설치 428
02 농지위원회 구성 429
03 농지위원회 기능 429
Ⅶ농지대장 430
01 농지대장의 작성과 비치 430
02 농지이용 정보 등 변경신청 430
03 농지대장의 열람 또는 등본 등의 교부 431
제3장 전용 후 관리 432
Ⅰ농지전용허가의 취소 432
01 농지전용허가의 취소 등 432
Ⅱ용도변경의 승인 434
01 용도변경의 승인 434
02 용도변경 승인의 대상이 되는 다른 목적의 범위 435
03 수수료, 농지보전부담금 및 위반시 제재 445
04 국민신문고 445
Ⅲ지목변경 448
01 농지의 지목변경 448
02 지목변경절차 449
03 판례 449
04 법령해석례 452
Ⅳ원상회복 452
01 원상회복 등 452
02 판례 453
부록 관련법규 및 규정
ㆍ농지법 456
ㆍ농지법 시행령 518
ㆍ농지법 시행규칙 588
ㆍ농업진흥지역관리규정 620
ㆍ참고자료 626
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