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부자들만아는부동산아이큐
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부자들만아는부동산아이큐

  • 장인석
  • |
  • 매일경제신문사
  • |
  • 2013-11-15 출간
  • |
  • 228페이지
  • |
  • ISBN 9791155420546
★★★★★ 평점(10/10) | 리뷰(1)
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

목차

PART 01 부자 아이큐

Chapter 01 당신은 왜 부자가 될 수 없을까? · 16
Chapter 02 돈을 아끼고, 돈을 모아서는 부자가 될 수 없다. · 21
Chapter 03 부자가 되려면 지금까지의 친구, 가족을 버려라 · 26
Chapter 04 왜 학교에서는 부자가 되는 방법을 가르쳐주지 않을까? · 31
Chapter 05 당신의 돈이 썩고 있다 · 36
Chapter 06 부자의 시작은 현금흐름 확보부터 · 41
Chapter 07 거주비용을 줄이고 현금흐름을 확보하라 · 45
Chapter 08 전세가 월세보다 유리할까? · 51
Chapter 09 현금흐름은 다다익선(多多益善) · 57
Chapter 10 대출을 많이 받으면 머리가 아프다? · 61
Chapter 11 나쁜 빚은 금물, 좋은 빚은 더 많이 빌려라 · 65
Chapter 12 왜 대출을 규제하는가? · 70
Chapter 13 투자하기 전에 먼저 승리를 계산하라 · 74
Chapter 14 주가지수는 부동산 시장에 선행하는 지표로 활용 · 78
Chapter 15 프로 플레이어(player)의 오래된 충고 · 80
Chapter 16 기준금리 인상의 진짜 의미 · 85
Chapter 17 2%대 저성장 충격을 좌시할 것인가? · 90
Chapter 18 버냉키의 충격에 대비하라 · 94
Chapter 19 누가 아직도 감히 부동산 시장을 전망하는가? · 99
Chapter 20 “아빠 난 어떤 사람이랑 결혼해야 하나요?” · 104

PART 02 부동산 아이큐

Chapter 01 당신이 부동산으로 돈을 벌지 못하는 몇 가지 이유 · 110
Chapter 02 양도세 감면 정책은 하우스 푸어 돌려막기 · 116
Chapter 03 정부와 은행 합작으로 빚 권하는 사회 · 121
Chapter 04 부동산 투자란 무엇인가? · 126
Chapter 05 부동산 투자는 유통이다 · 130
Chapter 06 또 바닥 타령인가? · 135
Chapter 07 전세금 2억 원의 가치 · 140
Chapter 08 아직도 아파트 맹신에 빠져 있는 당신을 어이할꼬 · 145
Chapter 09 아직도 당신의 전 재산을 아파트에 묻으세요? · 150
Chapter 10 무주택이 상팔자? · 155
Chapter 11 집을 지금 팔아야 하나요? · 159
Chapter 12 집이 팔리지 않는다구요? · 163
Chapter 13 착안대국, 착수소국으로 시행착오를 없애자 · 167
Chapter 14 첫단추를 잘 꿰어야 한다 · 172
Chapter 15 내 집 마련은 빠를수록 좋으나 초기투자비용은 줄이자 · 176
Chapter 16 ‘돈 되는 부동산’은 이제 없을까? · 183
Chapter 17 부동산에도 틈새시장은 있다 · 188
Chapter 18 임대수익률도 시세 차익이 있다 · 192
Chapter 19 공실과 연체가 두렵고 관리가 귀찮아 임대사업을 꺼리세요? · 197
Chapter 20 역세권 다세대주택은 임대수익률과 개발 가능성을 염두에 둬라 · 201
Chapter 21 거주하면서 임대수입도 올리는 다가구주택과 다중주택, 상가주택 · 207
Chapter 22 환금성 좋은 역세권 오피스텔은 어떤 것일까? · 216

도서소개

필자는 부동산 관련 회사에 다닌 적도 없고, 부동산 관련 일을 배워본 적도 없다. 그 흔한 석박사 학위 딴 적도 없고, 학원 한 번 다닌 적이 없다. 부동산 관련 일을 하는 친척이나 지인 한 명 없었다. 먹고 살기 위해 현장을 다녔고 몸으로 부딪쳤으며 모르는 것이 있으면 책을 찾아보거나 고수를 찾아다니며 배웠다. 낯선 법률을 수백 번 봤고 현장을 수천 번 갔으며 부동산을 온몸으로 느끼며 그 진수를 뼛속까지 담았다.
당신은 왜 부자가 될 수 없을까?
돈을 아끼고 모으는 것만으로는 부족하다

“부자가 되려면 지금까지의
나쁜 습관과 이별하라!”

◇ 프롤로그

틈날 때마다 해외여행을 가고, 일주일에 두 번 정도 골프를 치는 필자가 어떤 비결로 그리 할 수 있는지 궁금해 하는 지인들이 무척 많다. 부동산 시장이 몇 년 째 빈사 상태니 더욱 불가사의할 거다.
“팔자가 참 좋수? 무슨 돈을 그리 많이 벌기에 허구한 날 골프에 여행에... 비결이 뭡니까?”
그 때마다 필자의 대답은 간단하다.
“나는 당신들처럼 집이 없잖아요.”
그렇다. 5억 원짜리, 10억 원짜리 집 살 돈으로 여유 있는 삶을 살 수 있는 거다. 물론 내 집은 없지만. 그런데 그게 뭐 대수랴? 자기 집을 가지는 것을 원하는 사람도 있지만, 필자처럼 집이란 ‘사는 곳’일 뿐이란 생각을 하는 사람도 많다.

필자는 아무리 내 집이라고 한들 5억 원이나 10억 원이란 거액을 집이란 곳에 묻을 생각이 없다. 하물며 앞으로 집값이 오르지도 않을 텐데 말이다. 그런데도 자신의 분수에 맞지 않게 비싼 아파트를 부모님의 노후자금으로도 모자라 거액의 대출까지 받아 한 달에 이자를 몇 십만 원이나 내는 사람들이 아직도 부지기수다.
5억 원이란 돈은 한 달에 200만 원씩 쓴다고 가정할 때 20년 10개월을 쓸 수 있는 돈이다. 10억 원은 무려 41년 8개월을 쓸 수 있다. 당신은 지금 이렇게 비싼 돈을 묶어 놓고 있는 거다. 5억 원으로 장사를 하든지 사업을 하든지 아무튼 연 8%의 소득을 올릴 수 있다면 1년에 4,000만 원, 한 달에 333만 여 원을 벌 수 있다. 한 달에 200만 원을 쓴다면 원금 5억 원은 고스란히 남아 있고, 매달 133만 여원을 저축할 수 있다. 당신은 이렇게 벌 수 있는 돈을 엉덩이에 깔고 앉아 있는 거다.
그렇게 여유 있는 삶과 바꾼 당신의 집이 그렇게 좋은가. 매달 이자를 물고 있고, 이제나 저제나 집값이 오를 날만 기다리고 있는 삶이 그렇게 즐거운가. 아무리 ‘내 집’이 좋지만 당신의 미래와 바꿀 만큼 값어치가 있을까? 궁색하게 사는 주제에 뭐 그리 내 집이 좋은가. 우리나라도 외국처럼 임대주택에 사는 것이 아무렇지도 않은 시대가 이미 시작되었다.

대기업에 다니는 P씨 부부는 사는 것이 점점 실망스럽다. 연봉도 1억 원 가까이 되고 애들도 별 탈 없이 크고 있고 내 집도 있다. 누가 봐도 부러움을 살 만한 P씨 부부지만 미래는 보이지 않고 하루하루 사는 것이 너무 힘들어 필자를 찾아왔다.
필자가 만난 40대 초반의 이 부부는 연봉도 많은 편이고, 절약해서 사는 편인데도 사는 게 힘들고 생활이 나아지지 않았다. 이들 부부는 2006년 수색의 아파트를 3.4억 원에 사면서 2.75억 원을 대출받았다. 7년 간 알뜰히 모은 1.9억 원으로 대출을 갚았어도 아직 빚은 8,500만 원이 남았고, 집값은 한때 4.5억 원까지 갔지만 지금은 2.8억 원에 불과하니 걱정이 이만저만이 아니었다.
7년간 1.9억 원을 모았다면 1년에 2,700만 원을 아낀 것이니 두 자녀를 키우고 부모님 생활비도 대줘야 하는 이들 부부가 얼마나 허리띠를 졸라매고 살았는지 알 수가 있다. 그럼에도 이들은 아직도 빚쟁이고 커가는 애들을 위해 여유자금을 비축할 여력이 없어서 노후 준비는 남의 나라 얘기로 여기고 있다. 이들 부부의 비극은 대출을 너무 많이 받아서 주택을 구입한 데서 비롯됐다. 버는 수입에 비해 거주비용을 많이 지불하니 생활이 나아질 수가 없었던 것이다.
이 부부의 한 달 거주비용은 3.4억 원×6%(기회비용)+2.75억 원×5%(대출 이자)=3,415만 원/12=284만 원이나 되었다. 자신의 수입에 비해 과도한 거주비용을 지불하고 있으니 돈이 모이지 않는 것이었다. 많은 사람들이 부자가 되고 싶어 하지만 거주비용이 무엇인지, 거주비용을 본인들이 얼마나 쓰는지 알지 못한다.
그저 돈을 모으고 아끼고, 어렵게 마련한 내 집이 오르기만을 기다린다. 오랜 가뭄으로 기우제를 지내야 하는 농부의 타들어가는 심정이랄까. 당신도 내리지 않는 단비를 기다리는 농부인가. 아직도 정부가 부동산 시장을 호황으로 만들 수 있다고 착각하는가.

필자는 1998년 IMF 때 구조조정에 의해 하루아침에 실업자가 됐다. 그 후 10년 간 뼛골 빠지게 고생했다. 가진 돈 모두 날리고 집도 차도 팔고 알거지가 됐다. 어느 날 우리 부부는 절벽 위에 몰린 신세를 절감했다. 한 발만 내디디면 편안히 죽을 수 있었다. 마이너스 통장은 다 썼고, 빚은 1억 5,000만 원이나 됐다.
부잣집 외아들로 자라나서 리라초등학교를 나왔고 경희대 신문방송학과(지금은 언론정보학과)를 졸업할 때 삼성전자, MBC PD, 동아일보 기자 삼관왕을 차지해서 뭇사람들의 선망의 대상이 되었던 필자였다. 하지만 거리로 내쫓기자 철부지 어린아이였고 험한 세상을 살아갈 지혜도 능력도 없었다. 삭풍의 사막에 알
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