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NPL의 신기법 대위변제 투자비법
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NPL의 신기법 대위변제 투자비법

  • 제경배
  • |
  • 제이앤씨커뮤니티
  • |
  • 2015-05-08 출간
  • |
  • 368페이지
  • |
  • 181 X 250 mm
  • |
  • ISBN 9788997229581
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

출판사서평




서적 [NPL의 新기법 대위변제 투자비법]은 3개월 이상 고정이하 무수익여신으로 금융권에서 볼 때 부실채권이지만 투자자의 입장에서 보면 채무자의 사정으로 인한 저당채권의 부실이지 결코 그 부동산은 부실이 아닌 NPL(부실채권)을 신기법으로 투자하는 비법을 전하고 있다. 지금까지의 NPL전문학원이나 NPL전문서적은 주로 유동화회사 위주로 매입한 NPL 물건을 요리(유입)에 관한 서적은 많이 나와 있으나, 고기(NPL 물건)를 잡는 서적이나 강의는 거의 없는 실정이다. 서적 [NPL의 新기법 대위변제 투자비법]은 실제 고기를 잡는 방법 등을 소개하고 있다.

NPL(부실채권)과 연체담보채권(延滯擔保債券)에 대해서 설명을 드리자면, NPL(Non Performing Loan)은 3개월 이상 고정이하 무수익여신으로 금융권에서 볼 때 부실채권이지만 투자자의 입장에서 보면 채무자의 사정으로 인한 저당채권의 부실이지 결코 그 부동산은 부실이 아닐 것입니다.
말하자면 그 해당 부동산의 담보된 채권이 연체가 된 것뿐이므로 우리 투자자 입장으로 보면 연체담보채권이라는 용어가 더 정확하다 하겠습니다.
연체담보채권이라는 용어를 곰곰이 잘 이해를 하면 NPL의 영역은 엄청나게 많다 하겠습니다. 그렇다면 3개월 이상 연체된 근저당권을 AMC 등을 거치지 않고 제1금융권 등으로부터 개인이 직접 매입을 하면 얼마나 좋겠습니까?
지금까지의 NPL전문학원이나 NPL전문서적은 주로 유동화회사 위주로 매입한 NPL 물건을 요리(유입)에 관한 서적은 많이 나와 있으나, 고기(NPL 물건)를 잡는 서적이나 강의는 거의 없는 실정입니다.
그래서 필자는 많이 부족하지만 고기를 잡는 방법 등을 소개하려고 합니다.

첫째 장에서는 유동화회사를 중심으로 서술하였으며,

둘째 장에서는 개인이 제1금융권 등에서 직접 NPL을 매입하는 대위변제 투자비법으로, 기존 금융기관끼리는 대위변제가 널리 통용되어 왔고, 일반 경매에서도 임차인이 선순위 근저당권을 대위변제(법정대위)하여 순위의 상승으로 손실을 보전하는 형태의 대위변제는 더러 있어 왔습니다.

금융기관끼리 통용되어 왔던 대위변제를 이해관계가 없는 개인도 채무자의 동의를 받아 대위변제(임의대위)를 하여 근저당권을 이전(NPL 매입)하는 방법으로 수익(배당)을 내는 아주 독특한 NPL투자비법이라 하겠습니다.
채무자가 변제를 하면 은행에서는 당연히 근저당권을 말소를 하게 됩니다. 보통 경매가 들어간 근저당권을 제3자가 채무자를 대신하여 변제를 하고, 경매를 취하하여 소유권을 넘겨 오는 방법은 널리 통용되고 있다 하겠습니다. 그러나 이때 근저당권을 말소를 하지 말고 이전(구상권 취득)을 해 달라고 하여 근저당권이 이전되면 결과적으로는 근저당권(NPL)을 매입하는 형태가 됩니다.

그래서 대위변제의 근저당권(NPL)은 경매기초만 알아도 양질의 NPL 물건이 많은 제1금융권에서 개인이 직접 매입해서 쉽게 수익(배당)을 낼 수 있는 독특한 대위변제 투자비법이 되는 것입니다.
그리고 후순위 저당권이나 가압류 등을 매입하여 선순위 근저당권을 대위변제(법정대위변제)하여 근저당권을 이전 받아도 NPL을 매입하는 것이 됩니다.
대위변제는 안전하게 소액 투자(배당수익)도 가능하고, 고기 잡는 방법인 대위변제 투자비법을 통해 많은 수익을 내었으면 하는 바램입니다.

셋째 장에서는 법인이 제2금융권에서 직접 NPL을 매입하는 방법으로,
필자가 (주)한국저당권거래소를 설립하고, NPL전문교육원을 운영하면서 수강생들께서 법인(AMC)을 만들려고 하는데, 정관은 어떻게 하며, 금융권과의 각종서류들은 어떤 것들이 필요한가를 가르쳐 달라고 하시는 분들이 많아 부족하나마 조금이라도 도움이 되었으면 합니다.

[서문중]


목차


프롤로그_12

Chapter 1
유동화회사 NPL물건을 개인이 직접 매입하는 방법

01. 자산유동화전문회사(SPC)란?_18
1. 특수목적법인(SPC)의 종류 및 의의_18
2. 우리나라의 자산유동화제도_19
3. 자산유동화를 위해 세워진 SPC로서 주요활동_19
4. 자산유동화전문회사(SPC)의 설립요건_21
5. 자산유동화에 관한 법률제6조(자산양도 등의 등록)_23
6. 채권양도에 대한 개요 및 요건 통지의 방법 등_25
7. 자산유동화전문회사의 세무와 특례_26
1) 법인세법에서의 소득공제_26
2) 부가가치세 면세특례_27
3) 대손충당금 설정특례_27
4) 소득공제의 특례_27
5) 이자소득 원천징수 배제특례_28
6) 취득세, 등록세 및 농어촌특별세 감면특례_28
7) 자산유동화를 위한 확정통지(자산유동화에 관한 법률 제7조의2)_28
8) 자산유동화 회사 저당권 취득에 관한 특례_29
9) 성업공사?토지공사의 부동산 소유권 취득의 특례_29
02. 자산관리회사(AMC)란?_30
03. 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)의 활용_33
1. 전자공시제도의 개념_33
2. 유동화된 NPL물건인지 확인하기_34
3. 유동화전문유한회사 AMC(관리회사)전화번호 및 담당자 찾기 등_38
04. NPL 물건 찾기_40
05. NPL 물건 가격 협상하기_42
06. NPL 매입계약 절차 및 양식_43
1. 론세일(Lone Sale)이란?_43
A) 대금의 지급 민사집행법 제143조 (특별한 지급방법)_44
가) 론세일 매입 의향서 (채권양수도 매입 의향서)_45
나) 채권양수도계약서 (론세일)_46
2. 채무인수란?_51
가) 채무인수(매입) 의향서_52
나) 채무인수 계약서_53
다) 계약인수로 인한 근저당권변경 계약서_60
3. 사후정산계약이란?_61
가) 입찰참가 및 채권일부양수도계약서_62
나) 별지목록_69
다) 근저당권 일부 이전 계약서_70
4. 입찰이행 및 채권일부매매계약이란?_72
가) 채권일부매매 계약_72
나) 입찰이행 계약_72

07. 제1금융권 NPL물건 POOL 입찰하기_74
1. 초청장(Invitation Letter)_74
2. 입찰참가 의향서_83
3. 입찰 안내서(Bid Package)_84


Chapter 2
제1금융권등에서 NPL 물건을 개인이 직접 매입하는 방법

01. 변제자대위(辨濟者代位)란?_100
02. 이해관계의 유·무에 따른 대위변제_103
1. 이해관계 없는 제3자의 대위변제(임의대위)_103
2. 이해관계 있는 제3자의 대위변제(법정대위)_104
03. 변제자대위의 법적성질과 일부대위_105
04. 근저당권의 피담보채무를 대위변제한 자의 법적 지위_110
05. 근저당권의 피담보채무 일부를 대위변제시 그 이전 여부_112
06. 동산질권의 우선변제 권능(민법제333조)_115
07. 변제자의 대위 통지_116
08. 대위변제에 있어서 발생되는 문제점_118
09. 후순위담보권자의 대위변제와 순위승진_119
10. 민법 제364조(제삼취득자의 변제)_123
11. 제3취득자의 변제권의 법적 성질 및 변제범위_124
12. 제3취득자의 변제시기_126
13. 대위변제자가 근저당권을 행사할 수 있는 권리의 범위_127
14. 목적부동산의 소유자가 채무자 이외의 제3자인 경우의 문제점_130
15. 피담보채무 확정 전 대위변제를 한 경우 근저당권의 이전 여부_131
16. 채권의 정리 및 기록 관리_133
17. 저당목적물의 제3취득자가 대위변제한 경우의 구상권 행사_134
18. 채무자회생 및 파산에 관한법률 제430조 (장래의 구상권자)_137
19. 제3자로부터 채권회수시 유의사항_141
20. 변제할 정당한 이익이 있는 자의 일부 대위변제의 효과_143
21. 일부대위에 관한 법리가 보증인의 구상권 행사의 경우에 그대로 적용되는지 여부_147
22. 이해관계 또는 변제할 정당한 이익이 있는 자의 의미_151
23. 이해관계 없는 제3자의 채무자의 의사에 반하는 변제라고 본 사례_154
24. 이해관계 없는 제3자의 대위변제에 있어 채무자의 의사에 반하는지 여부의 판단_155
25. 대위변제로 인한 연체이자는 승계 된다_158
26. 변제로 인한 임의대위를 위하여 대항요건을 갖추어야 하는 제3자의 의미_161
27. 공동담보시 연대보증인의 부동산에 대하여는 차순위자 대위 인정되지 않는다_163
28. 일부 대위변제자와 채권자 사이의 변제의 순위_166
29. 채무 변제한 연대보증인에 과실 있는 경우 구상권은?_170
30. 제3자를 이행보조자로 사용하여 대위변제할 수 있는지 여부_173
31. 대위변제에 의하여 이전된 경우에 경매 취소가 되는지 여부_178
32. 법정대위자의 배당절차에서 권저당권자의 우선변제권의 범위_180
33. 대위변제 부동산의 근저당권 이전의 부기등기 의무 유무_184
34. 근저당권 채권최고액이 받을 돈 안돼, 피담보 채권은 별도로 증명해야_186
35. 근저당권의 피담보채무의 확정시기_189
36. 피담보채권이 확정되지 않으면 대위변제자에게 이전 안된다_196
37. 공동근저당과 후순위근저당권자의 대위권 침해_198
38. 변제자의 임의대위를 위한 ‘채권자의 승낙’의 판단 기준 및 이때 채무자 기타 제3자에게 대항하기 위한 요건_201
39. 민법 제450조에 의한 채권양도통지의 방법_204
40. 대위변제자의 저당권실행을 위한 저당권이전등기의 필요여부 (등기선례 2-386)_207
41. 근저당권의 채무자변경등기의 원인과 후 순위 저당권자등의 승낙 요부 (등기선례 2-394)_208
42. 근저당권설정등기의 일부 이전등기의 신청 가부 (등기선례 4-464. 등기선례 4-162)_209
43. 근저당권의 피담보채권 확정시기 및 변경등기원인(등기선례 5-438)_210
44. 일부 대위변제로 인한 근저당권이전등기 절차(등기선례 5-439)_211
45. 등기선례 5-441근저당권부 채권의 대위변제에 의한 근저당권이전등기 신청시 근저당권일부이전계약서의 첨부 요부등 (등기선례 5-441)_212
46. 등기선례 5-442근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 중첩적 채무인수로 인하여 근저당권변경등기가 경료된 경우 피담보채권의 범위(등기선례 5-442)_213
47. 변제자의 법정대위에 의한 근저당권이전등기시 물상보증인 등의 동의 (등기선례 5-446)_214
48. 피담보채권의 대위변제에 따른 근저당권이전등기절차(등기선례 5-448)_215
49. 일부 대위변제를 원인으로 한 근저당권 일부이전 등기 절차 등(등기선례 6-338)_216
50. 금융기관 상호간의 채권양도계약에 의한 근저당권이전등기(등기선례 6-340)_217
51. 대위변제증서상의 변제금액보다 적은 금액을 변제액으로 하는 근저당권 일부 이전등기를 신청할 수 있는지 여부(등기선례 6-343)_218
52. 채권자는 대위변제자에게 저당권을 부기등기 해 주어야 할 의무가 있다_219
53. 근저당권이전의 부기등기가 변제자대위의 요건을 갖추지 못하여 무효라고 본 사례_224
54. 부동산등기법제52조 (채권자대위권에 의한 등기)_228
55. 민법제404조 채권자대위권의 개념 및 행사 요건_229
56. 채권자대위권에 의한 등기말소 청구자격_231
57. 채권의 일부양도 또는 대위변제로 인한 저당권의 이전_236
58. 대위변제 범위를 초과한 근저당권 채권 이전은 잘못이다_239
59. 물상보증인 소유 부동산의 후순위저당권자가 물상보증인이 대위 취득한 1번 저당권에 대하여 물상 대위할 수 있는지 여부_244
60. 선순위 공동저당권자는 근저당권 포기시 후순위 권리자에 대항 못한다_253
61. 수인이 대위변제로 근저당권을 일부 이전받은 경우 배당방법_262
62. 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구의 종기까지 적법한 배당요구를 해야된다_269
63. 원 근저당권자가 일부대위변제자 보다 배당에서 우선순위 유지_273
64. 임차인의 우선변제 보증금반환 채권의 양수시 일반채권으로 인정된다_277
65. 임차인이 대위변제 시 후순위 임차권의 대항력의 소멸여부_280
66. 공동저당의 목적인 여러 개의 부동산이 동시에 경매된 경우, 차순위저당권자의 대위권의 발생시기(배당기일의 종료시)_283
67. 채권자가 채권자대위권에 기하여 소멸시효 주장을 할 수 있는지_287
68. 후순위 근저당을 설정하여 선순위 근저당권자에게 변제한 경우 사해행위 여부_290
69. 대항력 없는 임차인이 대위변제를 한 실전사례_292
70. 소유권 이전을 위해 대위변제를 한 실전사례_293
71. 개인이 질권대출을 받아서 대위변제를 한 실전사례_294
72. 개인이 질권대출 없이 대위변제를 한 실전사례_295
73. 개인이 개인에게 질권설정하여 조달 받아서 대위변제를 한 실전사례_296
74. 대부업체가 대위변제를 한 실전사례_297
75. 금융기관이 금융기관에게 대위변제를 한 사례_298
76. 대위변제 실행 절차_299
1. 채무자에게 동의서 받는 요령과 확인 사항_299
2. 채무자로부터 받아야 할 서류_300
3. 대위변제 실행 및 근저당권 이전등기 절차 요령_300
4. 경매법원에 대한 채권자 변경신고 절차_300
77. 대위변제에 관한 서식_301
1. 대위변제 동의서_301
2. 경매서류 열람.등사 청구서_302
3. 근저당권부 채권양도 승낙서_303
4. 근저당권부 양도계약서_304
5. 대위변제 확인서(임의대위, 채권양도계약 포함)_305
6. 대위변제 통지서_306
7. 대위변제 통지서(채권양도 통지서 포함)_307
8. 대위변제 확인서(법정대위)_308
9. 채권자 교체사실 통지서(법정대위)_309
10. 채권양도 계약서_310
11. 대위변제 송금요청서_311
12. 대위변제 신청서_312
13. 대위변제 증서_313
14. 근저당권 이전등기 위임장_314
15. 근저당권 이전등기 신청_315
16. 채권자 변경신고서 제출(근저당권이 이전된 등기부등본 첨부)_317
17. 채권자(근저당권자)변경으로 인한 권리신고 및 배당요구신청서_318
18. 경매집행비용 환급금, 배당금 입금계좌 변경 신고_319
19. 채권계산서 제출_320
20. 배당금 수령(지급위탁서, 보관표, 배당액지급증명서)_321


Chapter 3
제2금융권 NPL 물건을 법인이 매입하는 방법

01. AMC(자산관리회사)법인 설립(정관)_324
02. NPL매각협의 및 업무제휴협약 제안서_332
03. NPL 매각 물건 의뢰서_333
04. 채권양수도 계약서(은행용)_334
05. 채권양수도 계약서(회사용)_339
06. 이사회 회의록(질권대출 건)_345
07. 금융권 질권대출의 업무방법_347
08. 질권대출 구비서류_351
09. 질권설정 계약서_353
10. 확인서(채권상계신청 불가)_356
11. 우선배당 동의서_357
12. 기한의 이익 포기 및 배당금수령 동의서_358
13. 우선배당 합의서_359
14. 근저당권부채권 투자계약서_360
15. 상호저축은행법 시행령 및 상호저축은행업 감독규정_365
16. 매입물건 평가분석 및 업무처리 요령_366
1. FAX 및 DM 문서 발송 또는 직접방문_366
2. 채권평가서 및 물건보고서 작성 요령_366
3. NPL 매각 대상 물건 거래 절차 및 매각의뢰서 작성_367
4. 질권대출 은행 선정 및 대출 실행_367
5. 근저당권 이전 설정 및 채권양도 통지 등_367
6. 배당금 수령_367
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