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공인중개사법 해설 (양장)
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공인중개사법 해설 (양장) 경매부동산의 권리분석 및 매수신청, 입찰신청 해설

  • 최돈호
  • |
  • 법률출판사
  • |
  • 2015-04-15 출간
  • |
  • 372페이지
  • |
  • 200 X 266 mm
  • |
  • ISBN 9788958212560
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목차

제1장 부동산 소개영업(중개업)에 관한 법률의 연혁 31
1. 소개영업법(紹介營業法) 32
2. 부동산중개업법 33
3. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 34
4. 공인중개사법 35
제2장 총 칙 37
1. 용어의 정의 38
2. 공인중개사 정책심의위원회 46
3. 중개대상물의 범위 50
제3장 공인중개사 57
1. 자격시험 58
2. 자격증의 교부 66
3. 결격사유 70
4. 유사명칭의 사용금지 70
제4장 중개업 73
1. 중개사무소의 개설등록 74
2. 중개사무소의 설치 91
3. 개업공인중개사의 겸업제한 104
4. 경매 및 공매대상부동산에 대한 권리분석 및 매수신청ㆍ입찰신청의 대리 104
5. 개업공인중개사의 고용인 109
6. 인장의 등록 113
7. 휴업, 폐업 또는 중개업의 재개 115
8. 간판의 철거 118
9. 중개계약 119
10. 부동산거래정보망의 지정 및 이용 126
11. 중개대상물의 확인ㆍ설명 의무 134
12. 거래계약서의 작성 164
13. 개업공인중개사의 부동산 거래의 신고 및 주택거래의 신고 166
14. 공인중개사의 기본윤리 175
15. 공인중개사의 손해배상책임 177
16. 계약금등의 반환채무이행의 보장 186
17. 중개보수 188
18. 금지행위 196
19. 공인중개사의 교육 203
제5장 지도ㆍ감독 207
1. 공인중개사 자격의 취소 208
2. 공인중개사 자격의 정지 209
3. 감독상의 명령 212
4. 중개사무소의 개설등록의 취소 214
5. 업무의 정지 217
6. 공정거래위원회에 자료제공의 요청 222
7. 재등록 공인중개사 223
제6장 공인중개사협회 225
1. 공인중개사협회의 설립 226
2. 지회의 설치 229
3. 공제사업 및 범위 229
4. 운영위원회 235
5. 재무건전성의 유지 238
6. 지도ㆍ감독 등 239
7. 업무위탁 241
8. 포상금 242
9. 수수료 247
10. 고유식별정보의 처리 247
11. 규제의 재검토 248
제7장 벌 칙 251
1. 벌칙 252
2. 벌칙 255
3. 양벌규정 257
4. 과태료 257
5. 시행일 262
제8장 경매부동산의 매수신청 및 입찰신청의 대리 263
1. 공인중개사의 매수신청 또는 입찰신청의 대리 265
2. 매수신청절차 267
3. 공인중개사의 매수신청대리인 등록 및 감독에 관한 사항 277
제9장 경매부동산에 대한 권리분석 321
1. 소유권의 취득 322
2. 경매절차의 하자와 소유권취득 여부 324
3. 등기촉탁의 시기 327
4. 촉탁할 등기 327
5. 등기촉탁절차 341
6. 등기원인에 대하여 행정관청의 허가를 요하는 경우 350

사항별 목차

제1장 부동산 소개영업(중개업)에 관한 법률의 연혁 31
1. 소개영업법(紹介營業法) 32
2. 부동산중개업법 33
가. 입법목적 33
나. 부동산중개업의 의의 33
다. 부동산중개업을 할 수 있는 자의 구분 33
라. 부동산중개업법의 요지 34
3. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 34
4. 공인중개사법 35
제2장 총 칙 37
1. 용어의 정의 38
가. 중개(중개행위) 38
(1) 구 부동산중개업법 제2조 제1호의 “알선?중개를 업으로 한다”의 의미 39
(2) 법 제2조 제1호의 “그 밖의 권리(기타 권리)”의 의미 39
(3) “알선ㆍ중개를 업으로 한다”는 의미 39
(4) 저당권 설정에 관한 행위의 알선 39
(5) 구 부동산중개업법 제19조 제2항 소정의 ‘중개행위’ 해당 여부의 판단 기준 40

(6) 구 부동산중개업법 제19조 제1항의 “중개행위”에 해당하는지 여부의 판단 기준 40
(가) 어떠한 행위가 ‘중개행위’에 해당하는지 여부의 판단 40
(나) 중개행위 해당여부의 판단기준에 관한 판례 41
(7) 변호사법 제3조에서 규정한 ‘일만법률사무’에 중개행위가 포함되는지 여부 43
나. 공인중개사 43
다. 중개업 43
(1) “중개를 업으로 한다”의 의미 44
(2) 담보물권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 행위 44
라. 개업공인중개사 44
마. 소속공인중개사 44
바. 중개보조원 44
(1) 중개보조원의 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우의 손해배상책임자 45
(2) 중개보조원의 고의에 의한 불법행위로 인한 손해배상책임에 대한 중개업자의 피해자에 대한 과실상계 주장의 가부 45
2. 공인중개사 정책심의위원회 46
가. 공인중개사 정책심의위원회의 설치 46
나. 공인중개사 정책심의위원회의 구성 및 운영 47
(1) 공인중개사 정책심의위원회의 구성 47
(2) 위원의 제척ㆍ기피ㆍ회피 48
(3) 위원장의 직무 48
(4) 심의위원회의 운영 49
(5) 간사 49
(6) 수당 등 49
(7) 운영세칙 49
3. 중개대상물의 범위 50
가. 토지(법 제3조 제1호) 50
나. 건축물 그 밖의 토지의 정착물(법 제3조 제2호) 51
(1) 건축물의 의미 51
(2) 입주권의 중개대상물인 건물에 해당 여부 51
(3) 구부동산중개업법 제3조의 “건물”의 의미(장래 건축될 건물도 포함) 52
(4) ‘건축물 그 밖의 토지의 정착물’이 건축물에 한정되는지 여부(적극) 52
(5) 분양계약의 중개행위가 건축물의 중개행위에 해당하는지 여부(적극) 53
(6) 중개대상물의 표시ㆍ광고 54
다. 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건(법 제3조 제3호) 54
(1) 입목에 관한 법률에 따른 입목 54
(2) 공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단 및 광업재단 54
제3장 공인중개사 57
1. 자격시험 58
가. 시험방법 및 시험의 일부면제 59
나. 시험과목 60
다. 시험의 시행ㆍ공고 60
라. 응시원서 61
마. 시험의 출제 및 채점 64
바. 시험의 합격자 결정 64
사. 시험수당 등의 지급 65
아. 부정행위자에 대한 제재 65
2. 자격증의 교부 66
가. 시험합격자의 공고 66
나. 자격증의 교부 66
다. 자격증의 재교부 신청 66
라. 자격증 대여 등의 금지 69
(1) 공인중개사자격증의 대여의 의미 69
(2) 자격증대여행위에 해당하는 경우 70
3. 결격사유 70
4. 유사명칭의 사용금지 70
제4장 중개업 73
1. 중개사무소의 개설등록 74
가. 중개사무소 개설등록의 기준 등 74
(1) 개설등록의 기준 74
(2) 개설등록의 신청 75
(3) 개설 등록 78
나. 중개사무소 개설등록의 결격사유 79
(1) 개설등록의 결격사유 79
(2) 등록관청의 관계기관에 조회 80
다. 등록사항의 통보 81
라. 등록증의 교부 84
(1) 등록증의 교부 84
(2) 등록증의 교부 및 재교부 84
(3) 등록증ㆍ중개보수표의 게시 85
(4) 등록증 대여의 금지 90
(5) 이중등록의 금지 90
마. 벌금형의 분리 선고 90
2. 중개사무소의 설치 91
가. 중개사무소의 설치기준 91
나. 분사무소의 설치 93
(1) 분사무소의 설치기준 93
(2) 시장ㆍ군수 등에의 통보 93
(3) 분사무소설치신고필증의 재교부 93
(4) 분사무소의 책임자 96
(5) 분사무소의 설치신고서의 첨부서면 96
다. 중개사무소의 공동사용 98
(1) 중개사무소의 공동사용 98
(2) 승낙서의 첨부 98
(3) 중개사무소의 공동사용이 불가능한 경우 98
라. 중개사 사무소의 명칭 99
(1) 사무소의 명칭 99
(2) 유사명칭의 사용금지 99
(3) 옥외광고물에 성명의 표기 99
마. 사무소 간판의 철거 100
바. 중개사무소의 이전 100
(1) 중개사무소의 이전신고 100
(2) 사무소이전신고서의 제출 101
(3) 이전신고를 받은 등록관청의 등록증 등의 재교부 및 시장등에 통보 102
3. 개업공인중개사의 겸업제한 104
4. 경매 및 공매대상부동산에 대한 권리분석 및 매수신청ㆍ입찰신청의 대리 104
가. 경매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선의 의미 105
나. ‘경매ㆍ공매부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선’에 해당되지 아니한 경우 106
다. 변호사법 제90조 제2호의 “대리”의 의미 108
5. 개업공인중개사의 고용인 109
가. 개업공인중개사의 고용인의 신고 109
나. 고용 신고를 받은 등록관청의 공인중개사 자격 확인의 요청 110
다. 고용관계 종료의 신고 110
라. 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위의 성질 112
6. 인장의 등록 113
가. 인장의 등록관청에 등록 113
나. 등록한 인장을 변경한 경우 113
다. 등록하여야 할 인장의 요건 115
라. 법인인 개업공인중개사의 인장 등록 115
7. 휴업, 폐업 또는 중개업의 재개 115
가. 휴업, 폐업, 중개업의 재개, 휴업기간의 변경 신고 115
(1) 휴업 등의 신고 115
(2) 3개월을 초과하는 휴업, 폐업 등의 신고절차 116
(3) 등록관청의 등록증 반환 116
(4) 휴업기간 118
8. 간판의 철거 118
가. 간판을 철거하여야 하는 경우 118
나. 등록관청의 간판철거의 대집행 118
9. 중개계약 119
가. 일반중개계약 119
(1) 일반중개계약서의 기재사항 119
(2) 일반중개계약의 표준서식 119
나. 전속중개계약 122
(1) 전속중개계약의 체결 122
(2) 전속중개계약의 유효기간 122
(3) 정보의 공개 및 공개할 정보의 내용 122
(4) 전속중개계약서의 서식 123
10. 부동산거래정보망의 지정 및 이용 126
가. 부동산거래정보망의 설치ㆍ운영할 자의 지정 126
(1) 거래정보사업자 지정신청서의 첨부서면 126
(2) 부동산거래정보망의 설치ㆍ운영자의 지정요건 129
(3) 거래정보사업자의 지정 및 지정서 교부 129
(4) 거래정보사업자의 운영규정 132
(가) 운영규정의 작성 및 승인 132
(나) 운영규정에 포함될 사항 132
(5) 거래정보사업자의 중개대상물의 정보공개 132
(6) 거래정보사업자 지정의 취소 133
(7) 국토교통부장관의 청문의 실시 133
(8) 거래의 완성시 거래정보사업자에 대한 통보 133
11. 중개대상물의 확인ㆍ설명 의무 134
가. 중개대상물의 설명ㆍ확인 의무 134
(1) 중개대상물 등에 대한 확인ㆍ설명 의무 134
(2) 확인ㆍ설명할 사항 135
나. 공인중개사의 자료 제출 요구 136
(1) 중개대상물에 대한 자료의 요구 136
(2) 의뢰인이 자료제출요구에 불응하는 경우 137
다. 중개대상물의 확인ㆍ설명서의 교부 및 보존 138
라. 확인ㆍ설명서에 서명 및 날인 138
마. 중개대상물의 확인ㆍ설명서 서식 138
바. 공인중개사의 중개의뢰인(소유자등)의 확인 163
(1) 공인중개사의 중개의뢰인의 신분확인 163
(2) 중개업자의 확인의무위반으로 중개의뢰인이 손해를 입은 경우 중개의뢰인에게 과실이 있는 경우의 과실상계 163
12. 거래계약서의 작성 164
가. 거래계약서의 작성, 교부 및 보존 164
(1) 거래계약서의 작성시기(중개완성시) 164
(2) 거래계약서의 기재사항 165
(3) 거래계약서의 서명 및 날인 166
나. 중개인의 거래계약서 작성시 주의사항 166
다. 거래계약서의 표준서식 166
13. 개업공인중개사의 부동산 거래의 신고 및 주택거래의 신고 166
가. 부동산거래의 신고 167
(1) 부동산 거래신고제도의 목적 167
(2) 용어의 정의 167
(가) 거래당사자의 개념 167
(나) 개업공이중개사의 개념 167
(3) 부동산거래의 신고절차 167
(가) 거래당사자의 부동산 거래신고 167
(나) 개업공인중개사의 부동산 거래신고 168
(다) 등록관청의 신고인에게 신고필증의 발급 168
(라) 검인의 간주 168
나. 주택거래의 신고 168
(1) 계약당사자의 주택거래의 신고 168
(2) 개업공인중개사의 주택거래의 신고 169
(3) 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 신고증명서 발급 169
(4) 검인의 간주 170
(5) 주택거래신고지역의 지정해제 170
(6) 주택거래 신고내용의 조사 170
다. 금지행위 170
라. 부동산 거래신고내용의 조사 171
마. 부동산 거래신고가격의 검증 171
바. 보고 173
사. 과태료 173
14. 공인중개사의 기본윤리 175
가. 품위유지 및 신의성실 의무 175
나. 업무상 비밀누설 금지 176
15. 공인중개사의 손해배상책임 177
가. 중개행위로 인하여 발생한 손해의 배상책임 177
(1) 공인중개사의 고의 또는 과실에 의한 배상책임 177
(2) 법 제30조 제1항의 중개행위에 해당 여부의 판단기준 177
(3) 중개사무소를 타인의 중개행위의 장소로 제공한 경우 180
나. 손해배상책임의 보장을 위한 보증보험?공제에 가입?공탁 180
(1) 보증보험 또는 공제에 가입?공탁 180
(2) 공제계약의 성립요건 181
(3) 공탁금의 회수기간 182
(4) 거래당사자에 대한 손해배상책임의 보장에 관한 설명?사본 교부 등의 의무 182
(5) 보증보험 또는 공제에 가입?공탁 182
(6) 보증의 등록관청에 신고 182
(7) 지역농업협동조합이 부동산중개업을 하는 경우의 보증절차 185
(8) 보증의 변경 185
(가) 보증변경의 등록관청에 신고 185
(나) 보증기간의 만료로 인한 보증의 설정 절차 185
다. 보증보험금의 지급 185
(1) 중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금 등의 지급을 받고자 하는 경우 185
(2) 공인중개사가 보증보험금 등으로 손해배상을 한 경우 186
16. 계약금등의 반환채무이행의 보장 186
가. 공인중개사의 거래당사자에게 계약금등의 예치 권고 186
(1) 계약의 이행이 완료될 때까지 계약금등의 예치 권고 186
(2) 계약금등의 예치ㆍ관리자 186
(3) 계약금등의 인출에 필요한 사항의 약정 187
(4) 공인중개사의 계약금등의 예치금의 관리방법 187
(5) 공인중개사가 계약금등을 자기 명의로 금융기관 등에 예치한 경우의 보증보험?공제가입?공탁 187
나. 계약금등을 예치한 후 계약을 해제한 경우의 반환절차 187
17. 중개보수 188
가. 공인중개사의 보수 수령 188
(1) 규정된 보수의 수령 188
(2) 강행법규 188
나. 공인중개사의 실비 수령 191
다. 보수의 지급시기(거래대금의 지급 완료시) 191
라. 주택의 중개에 대한 보수 및 실비 191
(1) 중개 보수 및 실비의 한도 191
(2) 서울특별시조례(2007.5.29. 조례 제4531호) 191
(가) 목적 191
(나) 중개수수료 192
(다) 실비 193
마. 중개보수의 납부의무자 194
(1) 의뢰인 쌍방 194
(2) 실비의 한도 194
(가) 실비의 내용 194
(나) 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우 194
(다) 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수의 지급의무자 194
(라) 거래금액의 계산방법 195
1) 임대차 195
2) 교환계약 195
3) 동일한 중개대상물에 대한 둘 이상의 거래 195
(마) 중개대상 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1이상인 경우 195
(바) 중개보수의 상한요율의 명시 및 초과보수의 수령금지 195
18. 금지행위 196
19. 공인중개사의 교육 203
가. 공인중개사의 교육 203
(1) 중개사무소의 개설등록신청을 하려는 자의 실무교육 203
(2) 소속공인중개사의 실무교육 203
(가) 실무교육 203
(나) 실무교육의 내용 및 시간 204
(3) 중개보조원의 직무교육 204
(가) 직무교육 204
(나) 직무교육의 내용 및 시간 204
(4) 연수교육 204
(가) 연수교육 204
(나) 연수교육의 내용 및 시간 205
(5) 교육 지침의 시행 205
나. 교육비 지원 206
(1) 교육에 필요한 비용의 지원 206
(2) 교육의 실시 206
제5장 지도ㆍ감독 207
1. 공인중개사 자격의 취소 208
가. 자격의 취소사유 208
나. 청문의 실시 208
다. 자격취소처분 208
라. 자격증을 교부한 시ㆍ도지사와 사무소 소재지 관할 시ㆍ도지사가 다른 경우 209
마. 공인중개사 자격증의 반납 209
2. 공인중개사 자격의 정지 209
가. 자격의 정지 사유 209
나. 등록관청의 시ㆍ도지사에의 통보 210
다. 자격정지의 기준 210
라. 자격정지처분 211
3. 감독상의 명령 212
가. 보고?자료의 제출?명령 212
나. 증표의 제시 212
다. 협회등에 대한 협조 요청 214
4. 중개사무소의 개설등록의 취소 214
가. 개설등록 취소사유 214
(1) 법 제38조 제1항의 개설등록 취소사유 214
(가) 청문의 실시 215
(나) 등록증의 반납 215
(2) 법 제38조 제1항의 개설등록 취소사유 216
5. 업무의 정지 217
가. 업무의 정지사유 217
(1) 등록관청의 업무정지명령 사유 217
(2) 업무정지의 기준 219
(3) 등록관청의 업무정지기간의 가중 또는 감경 222
나. 업무정지 처분기간 222
6. 공정거래위원회에 자료제공의 요청 222
7. 재등록 공인중개사 223
가. 재등록 공인중개사의 종전의 지위승계 223
나. 폐업신고 전의 공인중개사에 대한 행정처분효과의 승계 223
다. 재등록 공인중개사에 대한 행정처분 223
라. 개업공인중개사인 법인의 대표자 224
제6장 공인중개사협회 225
1. 공인중개사협회의 설립 226
가. 공인중개사협회(법인)의 설립목적 226
나. 협회의 업무 226
다. 협회의 설립등기 227
(1) 설립절차 227
(2) 창립총회의 동의 및 협회의 보고의무 227
(3) 설립인가 신청서의 첨부서류 227
(4) 민법의 준용 228
2. 지회의 설치 229
3. 공제사업 및 범위 229
가. 공제규정의 제정 및 승인 230
나. 공제규정의 내용 230
다. 공제사업의 회계관리 및 책임준비금의 사용절차 234
라. 공제사업 운용실적의 공시 234
(1) 금융감독원원장의 공제사업에 관한 조사?검사 234
(2) 국토교통부장관의 개선명령 234
4. 운영위원회 235
가. 운영위원회의 설치 235
나. 운영위원회의 업무 235
다. 운영위원회의 구성 236
(1) 위원의 임기 237
(2) 위원의 선임 237
(3) 위원장?부위원장의 업무 237
(4) 임원의 징계ㆍ해임?시정명령 237
(5) 위원회의 개의 및 의결요건 238
(6) 위원회의 직원 238
5. 재무건전성의 유지 238
가. 재무건전성 기준의 준수 238
나. 재무건전성의 기준 238
다. 지급여력비율 239
6. 지도ㆍ감독 등 239
가. 국토교통부장관의 협회?지부?지회에 대한 지도ㆍ감독 239
나. 출입ㆍ검사시 공무원의 증표제시 239
7. 업무위탁 241
가. 국토교통부장관등의 업무위탁 241
(1) 시ㆍ도지사의 실무교육등의 위탁 241
(2) 교육기관의 인력 및 시설기준 241
(3) 시험시행기관장의 시험시행업무의 위탁 242
(4) 위탁업무의 내용등의 관보에 고시 242
8. 포상금 242
가. 등록관청의 포상금의 지급 242
나. 포상금액 243
다. 포상금의 지급 243
라. 포상금의 국고보조 244
9. 수수료 247
가. 수수료를 납부하여야 하는 경우 247
나. 공인중개사자격시험업무를 위탁한 경우의 수수료납부 247
10. 고유식별정보의 처리 247
11. 규제의 재검토 248
제7장 벌 칙 251
1. 벌칙 252
2. 벌칙 255
가. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다(법 제49조). 255
나. 법 제29조 제2항의 규정에 위반한 자는 피해자의 명시한 의사에 반하여 벌하지 아니한다(법 제49조 제2항). 257
3. 양벌규정 257
4. 과태료 257
가. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다(법 제51조 제2항). 257
나. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다(법 제51조 제3항). 258
다. 법 제 51조 제2항 및 제3항에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 다음 각 호의 자가 각각 부과ㆍ징수한다(법 제51조 제5항). 259
라. 법 제51조 제2항ㆍ제3항 및 법 제7638호 부칙 제6조 제5항에 따른 과태료의 부과기준은 별표 2와 같다(영 제38조 제1항). 259
마. 이 법 시행 당시 개업공인중개사가 이 법 시행 전에 발생한 사유로 인하여 제51조 제2항 제1호의2의 개정규정에 해당되는 경우에는 종전의 규정에 따른다(부칙 제3조). 262
5. 시행일 262
제8장 경매부동산의 매수신청 및 입찰신청의 대리 263
1. 공인중개사의 매수신청 또는 입찰신청의 대리 265
가. 강제경매의 매각방법 265
나. 매각기일의 공고 267
다. 매각기일의 통지 267
라. 매각의 실시 267
2. 매수신청절차 267
가. 매각장소의 질서유지 267
나. 매수신청의 최고 268
다. 공인중개사의 매수신청 또는 입찰신청의 대리와 위임장의 제출 268
라. 공동입찰신청의 대리 271
마. 입찰표의 기재사항 271
바. 입찰표의 제출자 271
사. 입찰의 변경 또는 취소의 금지 272
아. 차순위 매수신고 275
자. 매수신청의 보증 및 보증의 반환 275
차. 매수인의 매각대금의 지급 276
카. 매각대금지급 뒤의 조치 276
3. 공인중개사의 매수신청대리인 등록 및 감독에 관한 사항 277
가. 매수신청대리권의 범위 277
나. 매수신청대리의 대상물 278
다. 매수신청대리인 등록 278
(1) 중개사무소 관할 지방법원장에게 매수신청 대리인 등록 278
(2) 매수신청대리인의 등록요건 278
(3) 등록의 결격사유 279
(4) 행정정보의 제공 279
(5) 매수신청 대리인 등록증의 교부, 재교부 신청 280
(6) 등록증 등의 게시 280
라. 부동산경매에 관한 실무교육의 이수 280
마. 손해배상책임의 보증 281
바. 공인중개사협회의 공제사업 282
(1) 공제규정의 제정 282
사. 매수신청대리행위 283
(1) 대리행위의 방식 283
(2) 사건카드의 작성ㆍ보존 283
(3) 매수신청대리 대상물의 확인ㆍ설명 283
(4) 수수료, 영수증 284
(5) 매수신청대리인의 의무 및 금지행위 284
(가) 매수신청대리인의 의무 284
(나) 중개업자의 금지행위 285
아. 지도 및 감독 285
(1) 법원행정처장의 공인중개사협회 및 지방법원장의 매수신청대리의 감독 285
(2) 지방법원장의 감독상의 명령 286
(3) 매수신청대리인의 등록취소 사유 286
(가) 등록취소 사유 286
(나) 재량에 의한 등록취소 사유 288
(4) 등록증의 반납 288
(5) 매수신청대리업무의 정지처분 사유 289
(6) 매수신청대리업무의 정지명령사유 및 정지기간 289
(7) 매수신청대리인의 사무소명칭의 표시 방법 290
자. 공인중개사의 매수신청대리인 등록, 매수신청대리행위, 지도 및 감독 290
(1) 매수신청대리인 등록의 신청 등 290
(2) 등록증의 교부 등 294
(3) 중개사무소이전신고 등 300
(4) 등록증 등의 게시 303
(5) 교육시간 등 303
(6) 공제사업의 범위 304
(7) 공제규정 304
(8) 공제사업 운용실적의 공시 304
(9) 보증의 변경 305
(10) 보증보험금의 지급 305
(11) 대리행위의 방식 305
(12) 사건카드 306
(13) 확인ㆍ설명서 308
(14) 매수신청대리 수수료 및 실비 310
(15) 통지 313
(16) 조사권한증명서의 제시 316
(17) 등록취소 318
제9장 경매부동산에 대한 권리분석 321
1. 소유권의 취득 322
가. 소유권취득의 시기(매각대금의 완납시) 및 범위 322
나. 매수인이 취득하는 소유권의 범위 322
(1) 경매로 인한 소유권의 취득과 그 경매부동산의 원소유자의 소유권상실 322

(2) 경락허가결정을 원인으로 한 등기가 중복등기인 경우 경락인의 소유권취득여부 : 323
다. 매수인이 매수대금을 자신이 부담하면서 타인명의로 매각허가결정을 받은 경우 경매부동산의 소유권을 취득하는 자(명의인) 323
2. 경매절차의 하자와 소유권취득 여부 324
가. 강제경매의 경우 324
(1) 경매절차의 하자 324
(2) 집행권원의 하자 325
(가) 집행권원의 부존재 325
(나) 집행권원의 무효 325
(다) 집행채권의 소멸 또는 집행권원의 집행력배제 326
나. 임의경매의 경우 326
3. 등기촉탁의 시기 327
4. 촉탁할 등기 327
가. 소유권이전등기 327
(1) 등기원인 327
(2) 매수인이 사망한 경우의 처리 327
(가) 매각대금지급전에 매수인이 사망한 경우(상속인 명의로 소유권이전등기촉탁) 327
(나) 매각대금지급 후에 매수인이 사망한 경우(송속인 명의로 소유권이전등기촉탁) 328
(다) 매각허가결정전에 최고가 매수신고인이 사망한 경우(상속인 명의로 소유권이전등기촉탁) 328
(라) 매각허가결정선고 후 확정 전에 매수인이 사망한 경우(상속인 명의로 소유권이전등기촉탁) 328
(3) 매수인의 지위가 양도된 경우의 처리 329
(4) 제3취득자가 매수인이 된 경우의 처리 329
(5) 재외국민 또는 국외이주자가 매수한 경우의 처리 329
(6) 구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권의 실행으로 매각된 경우 건물대지에 대한 소유권이전등기(등기예규 제1367호) 330
(가) 매각허가 결정(경정결정 포함)에 대지에 대한 표시가 있는 경우 330
1) 대지권 등기가 경료되지 않은 경우 330
2) 대지권등기가 경료된 경우 331
(나) 매각허가 결정에 대지에 대한 표시가 없는 경우 331
1) 대지권등기가 경료되지 않은 경우 331
2) 대지권등기가 경료된 경우 332
3) 토지 소유권이전등기 332
나. 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입의 말소 332
(1) 말소의 대상이 되는 부동산의 부담의 범위 332
(가) 저당권설정등기 333
(나) 가등기담보권(담보가등기) 333
(다) 용익물권의 등가, 임차권의 등기 334
1) 용익물물권의 등기 334
2) 임차권등기 334
3) 임차권등기명령에 의한 임차권등기 334
(라) 소유권이전등기 334
(마) 가등기 335
1) 소유권이전청구권보전의 가등기 335
2) 저당권설정 후에 경료된 가등기의 말소절차 335
(바) 가압류등기(가압류가 경매신청등기보다 먼저 경료된 경우) 336
(사) 가처분등기 337
(아) 국세체납처분에 의한 압류등기 338
(자) 예고등기 338
(차) 사용승인을 받지 아니한 건물이라는 취지의 말소여부 339
(카) 대금납부 후 최선순위 담보권이 말소된 경우 후순위 등기의 말소여부 339
(타) 압류의 효력발생 전에 취득한 유치권의 매수인에 대항 여부 339
(2) 말소할 등기의 조사 340
(가) 말소할 등기의 조사 340
(나) 말소촉탁에서 누락된 등기 340
(다) 착오에 의한 등기의 말소촉탁(회복등기) 341
다. 경매개시결정등기의 말소 341
5. 등기촉탁절차 341
가. 등기촉탁의 절차 341
나. 촉탁서에 적어야 할 사항 341
(1) 부동산의 표시 342
(2) 등기권리자 342
(3) 등기의무자 342
(가) 압류의 효력발생 당시의 등기부상 소유명의자 342
(나) 등기부상 소유명의자가 사망한 경우(상속등기의 생략) 342
(4) 등기원인과 그 연월일 343
(5) 등기목적 345
(6) 과세표준 345
(7) 등록세액 345
다. 촉탁서에 첨부할 서류 346
(1) 매각허가결정등본 346
(2) 등기권리자의 주소를 증명하는 서면(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호) 346
(3) 부동산등기용등록번호를 증명하는 서면(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호) 346
(4) 상속을 증명하는 서면 346
(5) 국민주택채권의 매입 347
(6) 토지대장등본ㆍ건축물대장등본 347
(7) 등록세영수필통지서ㆍ영수필확인서 347
(8) 농지취득자격증명의 요부 347
(가) 최고가 매수신고인에 대한 최고가(차순위) 매수신고인 증명서 교부 348
(나) 농지에 대한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기촉탁과 농지취득자격증명의 첨부여부(소극) 350
(다) 농지와 농지가 아닌 토지를 일괄매각할 수 있는지 여부(소극) 350
(라) 농지가 공장저당의 목적물이 된 경우 농지에 대한 일괄매각여부(소극) 350
6. 등기원인에 대하여 행정관청의 허가를 요하는 경우 350
가. 농지취득자격증명 351
(1) 농지의 개념 351
(2) 농지 소유 제한 351
(가) 원칙 351
(나) 예외 352
(3) 농지 소유 상한 353
(4) 농지취득 자격증명의 발급 354
(가) 농지취득 자격증명을 발급받아야 하는 경우 354
1) 농업경영계획서의 작성 제출 354
2) 소유권이전등기신청서의 첨부서면 355
(나) 농지취득 자격증명의 발급 없이 농지를 취득할 수 있는 경우 355
나. 토지거래허가 357
(1) 허가구역 내의 토지에 관한 토지거래계약체결에 대한 허가를 요하는 경우 357
(가) 대가를 받고 권리를 이전하거나 설정하는 계약(예약을 포함)을 체결하는 당사자 357
(나) 토지거래계약허가를 요하지 아니하는 면적 357
(다) 토지거래계약 허가신청서의 제출 358
(라) 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가 또는 불허가처분 358
(마) 토지거래계약의 효과 359
1) 토지거래계약의 효력발생요건 359
2) 농지취득 자격증명 및 검인의 간주 359
(2) 토지거래계약에 관한 특례 359
(가) 토지거래계약에 관한 허가의 간주 359
(나) 토지거래계약에 관한 허가를 요하지 아니하는 경우 359

도서소개

공인중개사법은 공인중개사의 업무에 관한 사항을 규정하여 부동산중개업을 건전하게 지도ㆍ육성하고 부동산 중개업무를 적절히 규율함으로서 부동산 중개업자의 전문성을 제고하고 공신력을 높임으로서 공정한 부동산 거래질서를 확립하여 국민의 재산권보호에 기여하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.

공인중개사법의 규율대상인 부동산의 거래가격에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래로 인한 사고를 사전에 예방함으로서 부동산에 관하여 거래행위를 하는 국민개개인의 재산적 이해관계를 조정하고 국민생활의 편익에 미치는 영향이 크므로 이에 대한 규제가 강하게 요청되고 있습니다.

따라서 공인중개사가 부동산에 관련된 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위의 알선, 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리와 분양의 대행, 부동산의 이용ㆍ개발 및 거래에 관한 상담 등의 중개행위를 함에 있어 무엇보다도 관련법규에 대한 정확한 이해가 필요하게 됩니다.

공인중개사는 위와 같은 중개행위 외에 민사집행법에 의한 경매 및 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 ‘권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리업무’를 할 수 있으므로 중개업무 관련법규 이외에 민사집행법ㆍ민사집행규칙ㆍ공인중개사의 매수신청대인 등록 등에 관한 규칙(2007. 10. 29. 대법원규칙 제2104호). 공인중개사의 매수신청대리인 등록, 매수신청 대리행위, 지도 및 감독(2012. 11. 28. 행정예규 제932호)에 관한 법규 등에 대한 정확한 이해가 전제되어야 경매대상 부동산에 관하여 정확한 권리분석과 매수신청 또는 입찰신청의 대리 업무를 효율적으로 수행할 수 있다고 봅니다.
공인중개사가 위와 같은 중개업무에 관하여 전문성을 가지고 업무를 원만히 처리할 수 있도록 하기 위하여 이 책에서는 아래와 같은 점에 특히 유의하여 본서를 발행하게 되었습니다.

첫째, 공인중개사의 업무에 관련된 법규인 소개영업법(1961. 9. 23. 법률 제726호). 부동산중개업법(1983. 12. 30. 법률 제3676호). 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률ㆍ공인중개사법에 관한 대법원 판례를 2014년 12월 15일 판례공보 456호에 게재된 부분까지 전부를 해당 부분에 인용하여 참고할 수 있도록 하였습니다.

둘째, 개업공인중개사의 민사집행법에 의한 경매 및 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리업무에 관하여는 ‘제8장 경매부동산의 매수신청 및 입찰신청의 대리’에서 민사집행법 . 민사집행규칙ㆍ공인중개사의 매수신청대리인 등록에 관한 규칙ㆍ공인중개사의 매수신청대리인 등록, 매수신청 대리행위, 지도 및 감독을 근거로 상술하였고, 경매부동산에 관한 권리분석에 관하여는 대법원 판례와 등기예규 등을 근거로 하여 ‘제9장 경매부동산에 대한 권리분석’에서 상술하였습니다.

셋째, 공인중개사가 부동산에 관하여 중개행위를 함에 있어 거래 또는 이용제한에 관련된 법규를 정확히 이해하여 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고 그 근거자료를 제시할 의무가 있는 사항 중에서 가장 중요하다고 할 수 있는 ‘농지취득 자격증명’ 및 ‘토지거래허가 ’에 관하여 관련법규를 체계적으로 정리하여 알기 쉽게 해설하였습니다.

넷째, 공인중개사법규를 해설함에 있어 해당법률에 관련된 ‘시행령 및 시행규칙’을 법률을 인용한 바로 다음에 인용하여 상호 연결시켜 해설하였고, 법규에 관련된 ‘별표 및 별지서식’을 해당 법규의 조항 바로 다음에 인용함으로서 법전을 찾아보는 불편이 없도록 함과 동시에 관련된 사항전부를 일견하여 파악할 수 있도록 하였습니다.
저자는 법원행정처 등기과 근무를 비롯하여 등기관, 수원지방법원 화성등기소장, 서울 중앙지방법원 등기과장 등으로 근무하면서 부동산등기에 관심을 가지고 연구한 결과 여러 권의 부동산등기법을 저술한 인연으로 수년간 공인중개사 전문자문위원(출제위원)으로 위촉된바 있는데 주위에서 공인중개사법 해설서를 저술해보라는 권고를 수차 받은 적이 있어 이번에 용기를 내어 본서를 발행하게 되었습니다.

아무쪼록 이 책을 통하여 공인중개사가 부동산거래의 중개행위를 함에 있어 부동산거래로 인한 사고를 사전에 예방함으로서 거래행위를 하는 중개의뢰인의 재산적 이해관계를 조정하고 중개업을 건전하게 육성하여 다소라도 국민경제에 이바지 할 수 있기를 바랍니다.
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