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NPL 실전교과서
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NPL 실전교과서

  • 어영화
  • |
  • 봄봄스토리
  • |
  • 2020-01-15 출간
  • |
  • 468페이지
  • |
  • 189 X 257 X 29 mm / 931g
  • |
  • ISBN 9791189090326
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

출판사서평




◇ 맺음말

최근에는 투자에 관한 관심층이 젊어지고 있다. 필자가 운영하는 학원의 수강생 들을 보면 몇 년 전까지만 해도 퇴직자들과 주부들이 대부분이었는데, 최근에는 40대와 30대가 주류이며, 고령층과 20대 층이 그 다음이다. 이런 현상은 직장생활 이 삶을 보장해주지 않는다는 점과 전반적인 사회 경기가 불안하다는 것을 반영하고 있다.
대부분의 부자들이 부동산을 통해서 부를 이루었다는 것은 초등학생도 알고 있다. 부동산 투자는 자금과 정보(부동산에 관한 지식)가 있어야 하는데 종잣돈은 아무에게나 있는 것이 아니지만 투자에 관한 지식과 정보는 열정만 있으면 아무나 할 수 있는 것이다. 이런 측면에서 후일을 기약하며 하루라도 더 빨리 경매나 NPL을 공부하고 경험을 축적하여 부동산을 통하여 부의 지름길을 택하려는 사람들이 늘어나고 있는 것이다.
롭 무어는 저서 〈레버리지〉(Laverge)에서 성공의 기본법칙을 깨트렸다. “더 열심 히 더 오래 일한다고 많은 돈을 가져가는 것은 아니다. 최선을 다해도 부자가 못 되는 것은 기본법칙이 틀렸기 때문이다.”라고 설명한다.
보통사람들은 시간이 없어서 배우지를 못한다고 한다. 필자의 생각으로는 의지가 없는 것이지 결코 시간이 없는 것은 아니다. 정작 시간이 없어서 식사를 할 수 없었다면 모를 일이다.
이 책을 읽어본 독자들은 무엇이던 하나라도 실천으로 옮겨보길 바란다. 사소한 일처리를 잘못해서 법적 소송까지, 혹은 손해배상까지 져야 하는 일들이 세상에는 너무나 많다. 친구나 친지 혹은 지인 간에 어쩔 수 없는 금전거래가 있다면 결과를 만들기 전에 나중에 분쟁을 대비하여 ‘차용증서’를 작성하는 것이 원칙이다. 알다시피 차마 그런 이야기를 꺼낼 수 없어서 ‘그냥’ 혹은 ‘믿고’ 돈을 빌려주었는데 후 일 약속대로 이행되지 않으면 돈 잃고 사람까지 잃는 것이다.
필자가 강조하는 ‘한마디’는 자신에게 권리가 주어졌을 때 그 ‘권리’를 주장하라 는 것이다. 앞서서도 언급한 바와 같이 돈거래에 있어서는 두 가지의 방법을 선택해야 한다. 첫째는 어느 누구와도 금전거래는 안 하는 것이 좋다. 둘째는 어쩔 수 없이 거래를 할 경우에는 거래하기 전에 원인서류(차용증서)를 작성하고 확실한 담보물에 근저당권을 설정해야 후일 분쟁이 발생될 때 해결책이 나오는 것이다. 여기에서 말하는 금전거래는 예를 든 것이며 모든 계약은 본인에게 주어진 권리의 기회가 있을 때 그 권리를 적절히, 정확히 주장하고 이용하라는 뜻이다. 법을 떠나 서 상식이나 예의를 지키며 신의를 존중해야 하지만 세상에는 이런 점을 악용하는 일들도 많으니 권리의 기회가 주어졌을 때 기회를 상실하면 안 된다는 것이다.
NPL이나 경매는 전문가들만 할 수 있다는 편견을 가지고 있다. 필자가 운영하는 학원에는 70~80대의 고령의 연령층들도 NPL과 경매를 배우고 있으며 실제로 투자도 하고 있다. 결론은 경매와 NPL은 아무나 할 수 있다. 다만 정확한 이해와 경 험 부족으로 무리수를 둘 경우에는 위험부담이 있을 수 있다는 점은 분명히 강조 한다.
세상을 살아가면서 피할 수 없는 것 중 하나가 부동산 거래이다. 앞서 언급한 바 와 같이 본인에게 주어진 권리를 주장하지 않는 것은 민법상 ‘동시이행의 항변권’을 포기하는 것이나 마찬가지이다.
NPL과 관련하여 두 번째 책을 출간하면서 많은 아쉬움이 남는다. 미리 준비했더라면 시간에 쫓기지도 않았을, 수 없는 시간을 허비한 점과 막상 출간을 앞두고는 부족한 점을 너무 많다는 점을 느끼고 인정하기 때문이다. 아무쪼록 한 권의 책이 만들어지기까지 반복되었던 수 없는 고뇌들을 이제는 잊기로 했다.

지금까지 이런 NPL 책은 없었다. 필자가 직접 부실채권을
매입하여 배당이나 유입으로 수익을 창출한 실제 서류 수록!!


목차


들어가는 말 _4

제1장 부실채권(NPL)의 개념 및 현황
01. 부실채권(NPL)이란? _14
1. 부실채권이란 무엇인가? _14
2. 부실채권 발생과 분류기준 _15
3. 부실채권의 종류 _16
02. 부실채권 왜 매각하는가? _18
1. 부실채권을 매각하는 이유 _18
2. 은행들이 NPL을 매각하는 방식과 흐름 _20
03. 2019년도 부실채권의 시장 현황(상반기) _24
1. 부실채권 현황 _24
2. 부실채권 신규발생 및 정리현황 _25
3. 부문별 부실채권비율 _26
4. 평가 _27

제2장 부실채권(NPL) 매입 유형과 투자전략
01. NPL 투자의 장점(NPL과 경매의 비교) _30
1. 부실채권 매입의 장점 _30
2. 부실채권 매입의 단점 _30
3. 사례를 통한 NPL과 경매의 비교 [사건번호: 2015타경25524] _31
02. 부실채권의 매입 유형 _34
1. 채권양수도계약(Loan Sale) _34
2. 입찰참가이행조건부채권양수도계약(사후정산 방식) _40
3. 채무인수계약(채무자변경 계약) _42
4. 혼합방식(입찰대리계약) _44
5. 부실채권 매입유형별 장단점 _46
03. 부실채권 투자에 필요한 필수 용어 _49
1. 채권행사권리금액 _49
2. 방어입찰 _51
3. 잔존채권 _55
4. 차액약정보전금 _58
04. 부실채권(NPL) 검색 방법 _60
1. 유동화 회사별 홈페이지를 통해서 찾는 방법 _60
2. 금융감독원 전자공시시스템을 통해 유동화회사 검색 _66
3. 기타중소유동화회사 검색 _67
05. 부실채권 협상 및 가격 산출 방법과 순서 _68
1. 부실채권의 협상에서 배당까지 _68
2. 협상가격 산출 방법 및 순서 _72
06. 대부법인 등록과 관련 법규 _77
1. 대부업이란? _77
2. 대부업 등록에 대해서 알아야 하는 이유 _77
3. 대부업 등록 자격 요건 (금융위원회 및 지자체 등록 신청 자격 요건 비교) _78
4. 대부업 등록처 _78
5. 금융감독원에 제출해야 할 대부업 등록 구비서류 _79
6. 신규 등록 절차 _79

제3장 부실채권(NPL)으로 성공한 사례분석
01. Loan Sale(채권양수도계약) 방식으로 성공한 사례 _94
1. 채권의 재매각 사례 [사건번호 2014타경3369] _94
2. 채권매입 후 배당받은 사례 1 : 근저당권에 근저당권부질권투자로 배당을 받은 사례
[사건번호 2015타경9843] _158
3. 채권매입 후 배당받은 사례 2 : 수강생이 직접 골라서 채권매입하여 배당 받은 사례
[사건번호 2015타경508388] _193
4. 채권매입 후 배당받은 사례3 [사건번호 2014타경5295] _219
5. 채권매입 후 배당받은 사례4 [사건번호 2015타경28786] _247
6. 채권매입 후 유입한 사례 [사건번호 2015타경25524] _262
02. 사후정산방식으로 성공한 사례 [사건번호 2013타경21559] _278
03. 채무인수방식(채무자변경계약)으로 성공한 사례 [사건번호 2013타경6980] _299
04. 혼합방식으로 성공한 사례 [사건번호 2016타경4333] _319

제4장 부실채권(NPL)에서 숙지해야 할 사항과 투자 범위 넓히기
01. 법원의 배당절차 _324
1. 채권계산서 제출 _324
2. 배당표 점검 및 배당금액 확인 _325
3. 원인서류 준비 _325
4. 대리인으로 참석할 경우 위임장 준비(2통) _326
5. 출금명령서 지참 후 보관계 방문 _326
6. 환급 및 수령 _326
7. 부기환부신청 (잔존채권이 있는 경우에만 해당) _327
02. 대위변제 _328
1. 대위변제 _328
2. 변제자 대위 _328
3. 대위변제의 요건 _328
4. 구상권 _329
5. 법정대위 _329
6. 임의대위 _330
7. 대위변제의 효과 _331
8. 대위변제 대상 물건 _331
9. 대위변제한 채권도 근저당권부 질권 대출이 가능한가? _333
10. 대위변제시 주의사항 _334
11. 대위변제 후 배당종기일 전에 최우선 변제권 배당요구 신청자가 있다면? _334
12. 대위변제 수익률은 얼마나 될까? _335
03. 파생상품투자(GPL) _338
1. 개인 근저당권 할인 매입 투자 _338
2. 후 순위 근저당권투자 _355
3. 근저당권부질권 투자 _368

제5장 특수물건과 부실채권(NPL)
01. NPL과 특수물건의 결합 _374
02. 유치권 _375
1. 유치권이란? _375
2. 유치권의 성립요건 _375
3. 유치권의 효력 _377
4. 유치권의 소멸 _378
5. 유치권에 대응하는 방법 _378
6. 유치권성립여부에 대하여 확인해 볼 사항 _380
03. 법정지상권 _381
1. 법정지상권이란? _381
2. 법정지상권의 유형 _381
3. 법정지상권의 성립요건 _383
4. 관습법상 법정 지상권의 성립요건 _384
5. 법정지상권의 성립시기 _384
6. 법정지상권의 존속기간 _384
7. 법정지상권 지료 _385
04. 관련 실제 사례 소개 및 분석 _386
1. 유치권 권리신고가 된 부실채권 매입 사례 _386
2. Loan Sale로 유입 후 성공한 사례 [사건번호 2010타경9063] _395
3. 사후정산방식 성공사례 [사건번호 2012타경20216] _402
4. 3번의 채권 재매각물건을 매입하여 수익이 발생된 사례
- 채권양수도계약 [사건번호 2014타경24060] = 채무자 대위변제 _447
맺음말 _464
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