서문에 붙여 . . .

이 책은 경매의 기본을 어느 정도 이해한 중급자를 위한 책이다. 물건 분석하고 권리 분석한 후에 입찰하고 명도하는 수순은 부동산 경매의 기본 과정이라고 할 수 있는데 이는 나의 졸저 경매바이블에서 설명하였다.

이 책은 그 후편이라고 할 수 있다. 경매에서 기초는 닦았는데 막상 경매 사이트에서 물건을 찾다보면 마땅한 물건이 없음을 알게 된다. 

아파트나 빌라 같은 주거용 부동산은 경쟁률이 치열하여 큰 이익을 보기 어렵고 유찰이 여러번 된 물건은 권리 분석에 자신이 없게 된다. 그러다보니 무엇을 해야 할지 방향을 제대로 잡기 어렵다. 

15년 넘게 대학에서 경매 강의를 하다 보니 수강생들이 경매에 입문한 이후로 방향을 못 잡고 흐지부지 되는 것을 많이 보았다. 

경매에 입문 한 후에는 어떻게 해야 하는가에 대한 방향과 경매의 비전을 제시하고 싶어서 이 책을 쓰게 되었다. 경매 분야에 대한 전체적인 그림을 그리고 경매에서 수익을 낼 수 있는 분야를 정리하였다. 

하나하나의 파트에 대한 자세한 공부는 끝이 없겠지만 그래도 경매에 입문해서 본인에게 적합한 분야를 발견할 수 있도록 하였다. 

경매계에 숨은 고수들이 얼마든지 있다. 그 고수들과 경쟁해서 이긴다는 것이 결코 쉬운 일은 아니다. 그러나 초보들이 하는 물건보다는 남들이 하지 않는 어려운 분야가 경쟁도 덜하고 수익도 많이 생기므로 이왕 경매계에 입문했으면 끝까지 파고들어 전문가의 반열에 들어야 하지 않을까 싶다. 

늘 새로운 물건이 나오고 새로운 전문가가 나오는 경매계에서 살아남는 것이 쉽지만은 않은 것 같다. 경매를 잘해서 살아남는 것이 아니라 살아남은 것이 잘하는 일이다. 이 책이 경매계에서 살아남는데 도움이 되기를 희망한다.

경매자산관리회사를 운영하면서 실전에서 나오는 것을 위주로 설명하였다.

이 책에서 사례를 들은 것은 대부분은 실제 경험을 했거나 간접 경험을 한 것이다. 경험하고 확인한 것이 대부분이다. 그러나 원래 글 쓰는 재주가 없고 불민하여 여러 가지 부족한 점을 많이 느끼고 있다. 잘못된 부분은 언제든지 지적받는다 해도 감사할 따름이다.

이 책이 나오기까지 많은 분들의 도움이 있었다. 특히 임용택 집행관님은 이 책 대부분을 교정해 주셨고 부족한 법적 지식을 보완 해주시고 새로운 판례를제시하여 주시는 등 자신의 일처럼 책이 나오기까지 온갖 열정을 쏟아 주셨다. 이 자리를 빌어서 감사의 인사를 하고 싶다. 

더불어 자료 정리와 교정을 도와준 사무실의 김성일 원장님과 백동환 부장, 박상환 팀장과 최용근 팀장 그리고 김정숙 실장에게 고마운 마음을 전하고 싶다. 가장 힘들 때부터 늘 옆을 지켜주는 아내와 20대의 젊은 나이에 공부에만 전념하는 채정이와 정식이에게 이런 자리를 빌려 사랑하는 마음을 전한다.

                           연구실에서   저자 씀

Chapter 01  경매전문 컨설팅업의 운영 9

1. 부동산 중개업소의 현실 12

2. 경매 컨설팅의 현실 13

3. 부동산 경매에 있어서 투자자들의 특징 13

4. 전문 경매 컨설팅의 운영 13

5. 경매 컨설팅 업무 흐름도 14

6. 경매 컨설팅의 투자수익 모델 16

7. 경매 컨설팅의 IRM(Investor Relationship Management) 17

8. 부동산 경매 컨설팅의 발전 방향 18

9. 부동산 조사 보고서 19

Chapter 02  경매투자의 실패 원인 분석 31

1. 입찰과 관련된 실수 34

2. 가격 분석의 실패 42

3. 물건하자 분석의 실수 48

4. 수익성 분석의 실패 55

5. 권리 분석의 실패 57

Chapter 03  부실채권 투자 67

1. 부실채권 투자 공부의 중요성 68

2. 부실채권의 개념 69

3. 부실채권의 종류 72

4. 부실채권의 매입 방법 72

5. 부실채권 매입 절차 74

6. 부실채권을 활용한 투자 방식 77

7. 부동산 경매 시장에서의 부실채권 영향 86

8. 부실채권의 위험성 89

Chapter 04  유치권이 있는 물건에 대한 경매투자 97

1. 유치권의 이해 98

2. 유치권이 신고 된 물건의 특징 102

3. 법적 대응을 위한 증거 확보 방안 105

4. 유치권의 민사적 대응 전략 108

5. 유치권 민사 소송을 위한 판례의 정리 110

6. 형사적 대응방안 123

7. 유치권 해결 사례 128

8. 종합적인 유치권 체크리스트 131

9. 유치권 현장 방문 시 확인 사항 138

Chapter 05  특수 물건 투자 139

PartⅠ  선순위임차인이 있는 물건에 대한 경매투자 140

1. 선순위임차인의 개념 140

2. 진정한 선순위임차인이 생기는 경우 142

3. 선순위 가장임차인 143

4. 선순위임차인의 여러 분석 사례 144

5. 무상거주확인서가 제출된 경우에서 

    선순위임차인의 대항력에 대한 주요판례 분석 145

6. 무상거주확인서의 판례 분석을 통한 입찰 전략 163

PartⅡ  법정지상권이 있는 물건에 대한 경매투자 164

1. 법정지상권의 의의 164

2. 법정지상권과 관습법상 법정지상권의 성립 요건 164

3. 법정지상권과 관습법상 법정지상권과의 차이 173

4. 법정지상권의 범위 173

5. 법정지상권 성립 시 지료의 결정 174

6. 법정지상권의 존속기간 175

7. 법정지상권의 소멸 179

8. 법정지상권에 대한 판례 분석 182

9. 법정지상권이 성립 되어도 투자할 만한 물건 182

10. 법정지상권의 조사 방법 183

11. 법정지상권과 차지권 183

12. 법정지상권의 사례 184

13. 법정지상권 성립 여부가 걸려 있는 물건 경매 시 주의사항 186

PartⅢ  부동산 지분에 대한 경매투자 187

1. 부동산 지분 경매의 개념 187

2. 지분 경매의 장점 187

3. 지분 경매의 단점 188

4. 공유자 우선매수신청권 188

5. 지분 경매에 투자할 경우의 처리 방안 188

6. 지분 경매에 참여시 주의 사항 192

Chapter 06  상가의 경매투자 199

1. 상가 투자의 의의 201

2. 상가의 경매투자 사례 207

3. 상가 입지 분석 209

4. 상권 분석 214

5. 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련) 218

6. 일반적인 호칭에 의한 구분 230

7. 소상공인마당의 상권정보시스템 활용 231

8. 구분점포(오픈 상가)에 대한 투자 235

Chapter 07  토지의 경매투자 239

1. 토지의 개념 240

2. 토지의 경매와 공매 247

3. 토지개발 258

4. 경매와 풍수 276