최초 공개! 내 땅을 혼자 개발 시 반드시 알아야 할 종합 지침서!!
본서는 아파트를 비롯한 주택의 전세가 및 매매가격의 상승과 베이비부머 세대들의 은퇴가 본격화됨에 따라 소규모 개발에 대한 관심이 증가하며 구도심 주택가의 낡은 단독주택을 허물고 세련된 외관 디자인과 수납공간 등의 내부 편의시설이 잘 갖추어진 협소주택 신축과 수익성 상가주택이나 원룸주택의의 신축에 관심이 높아지는 지금 대한민국 1세대 디벨로퍼들로 구성된 저자들이 겪은 건축 경험담을 기초로 나는 이렇게 해서 고통을 겪었지만 독자들은 저렇게 해서 실수를 하지 않으면 하는 바람으로 집필하였습니다.
출판서 서평
「소규모 건축 실패기와 성공기(개정판)」는 다음과 같은 점에 중점을 두었습니다.
1. 초판에 이은 개정판으로 최신 개정법령을 중심으로 수정 보완하였으며, 건축수익률계산과 관련된 내용 을 대거 보완하였습니다.
2. 특히 저자가 강조하고 싶은 건축의 위험성과 그 대책에 관한 내용을 다시 정리하여 부록으로 추가하 였으며. 이 부분은 닥터빌드(
http://www.drbuild.co.kr)에 동영상강의로 탑재되어 독자 누구나 무료 수강이 가능합니다.
3. 소규모로 집을 짓는 건축주의 경우 저렴한 가격에 집을 지어 주겠다는 시공자에 속아 공사도급계약을 체 결한 결과, 땅을 빼앗기고 빚더미에 올라선다든지 아니면 준공을 내게 되지만 집 짓는 세월 동안 헤아릴 수 없는 정신적·경제적 고통을 겪게 되는 경우를 미연에 방지할 수 있는 노하우를 수록하였습니다.
4. 본인의 땅을 혼자 개발할 시 반드시 알아야 할 내용으로 구성된 종합 지침서 역할이 되도록 집필하였 습니다.
5. 본 교재는 건국대학교 미래지식교육원 부동산전문교육과정에서 강의 교재로 사용되고 있습니다.
머리말
1. 소규모 개발에 대한 관심 증가
아파트를 비롯한 주택의 전세가 상승과 매매가격의 상승으로 일반 소시민들의 쓸 만한 내 집 마련의 꿈은 자꾸만 멀어져 가고 있는 것이 현실이다.
이러한 가운데에서 구도심 주택가의 낡은 단독주택을 허물고 세련된 외관 디자인과 수납공간 등 내부 편의시설이 잘 갖추어진 협소주택 신축에 일부 관심이 쏠리고 있다. 또한 집 한 채를 소유할 정도의 여력이 있는 베이비부머 세대가 본격적으로 은퇴하기 시작하면서 수익성 상가주택이나 원룸주택의 신축에 대한 관심도 늘었다.
2. 소규모 개발의 위험성
대규모 부동산 개발의 경우 부동산 신탁회사의 자금관리, 은행의 공정관리, 그리고 각종의 이행보증제도 등 사고 없는 준공을 위한 여러 가지 제도적 장치들이 이용되고 있다.
그러나 소규모로 집을 짓는 건축주의 경우 저렴한 가격에 집을 지어 주겠다는 시공자에 속아 공사도급계약을 체결한 결과, 땅을 빼앗기고 빚더미에 올라선다든지 아니면 준공을 내게 되지만 집 짓는 세월 동안 헤아릴 수 없는 정신적·경제적 고통을 겪게 되는 경우가 다반사이다.
지역의 시공업체들은 돈만 보면 앞뒤 가리지 않고 돌진하는 습성이 있는 부실업체인 경우가 대부분이라고 말하고 싶다. 이러한 업자들과 도급계약을 체결하는 순진한 일반 소시민들은 가진 재산을 전부를 날리는 등 엄청난 일들을 겪게 된다. 즉 집 짓다가 땅을 날린다든지, 집을 지었다고 하더라도 준공기한 지연, 비상식적인 추가견적 요구로 인한 수익성 악화, 건물의 하자로 인한 피해 등으로 마음이 멍드는 경우가 대부분인 것이다.
3. 이 책을 쓰게 된 동기
과거 박정희 대통령은 불균형 성장 정책을 경제정책의 기조로 삼아 한강의 기적을 이루어낸 바 있다. 소기업의 경영도 마찬가지이다. 한 가지 사업을 경영하여 반석 위에 올려놓은 다음에 다른 연관 사업을 추가로 진행해야 한다. 저자 또한 현재 집중할 수 있는 한 가지 사업에 전념하여 어느 정도 궤도 위에 올려놓은 후, 연관되는 다른 사업을 벌였어야 했다. 그러나 최근까지 필자는 사업체 여러 곳을 동시에 운영하면서 사고 나는 사업체에 동분서주 뛰어다니며 해결사 노릇만 수년간 한 바 있다. ㈜나무숨, ㈜한빛알앤씨등의 법인사업체를 운영하면서 나무숨 인테리어, 올에듀넷 인터넷 동영상업체, 노량진한국법학원, 안산한국법학원, 한국법학교육원 본사, 도서출판 올에듀넷, 채움과 나눔, 강남공무원방송 등의 상표로 출판사업, 온라인·오프라인 교육사업, 건설 및 실내건축사업, 분양대행사업 등을 동시 다발적으로 사업장을 개설하거나 인수하여 경영을 하였다. 사업이 잘되는 곳도 있었지만 관리의 한계로 믿었던 지인에게 배신을 당하여 사고나는 현장도 많았다. 나를 배신한 절친했던 후배나 친구들 때문에 자금 압박을 받게 되고 자금이 묶여 집안 가재도구가 압류집행 되는 일도 겪었고, 검찰에 억울하게 고소당하여 심적 고통을 겪기도 하였다. 특히 필자는(개인적 의견일 수 있지만) 소규모 건설사업 쪽의 시공 관계자들은 전부 사기꾼이라고 피를 토하는 심정으로 말하고 싶다. 명예훼손이 될 수도 있겠지만 소규모 건축시공자들은 일반소시민들이 접하기에는 무리가 있는 족속들이라고 말하고 싶다. 이제는 위기를 하나하나 극복하여 모든 사업체가 어느 정도 정상적으로 운영이 되고 있지만 남은 것은 극복하기 쉽지 않은 우울증과 협심증의 위험을 안고 살아야 하는 현실이다. 조금만 주의를 기울였다면 그러한 고통을 겪지 않고 사업을 할 수 있었을 텐데 하는 아쉬움, 나의 경험담을 많은 분들이 타산지석으로 삼았으면 하는 마음으로 본서를 집필하게 된 것이다. 나의 잘못 없이 나의 과실(果實)을 훔쳐가고자 호시탐탐 노리고 있는 사기꾼들이 내 주변에 항시 있다는 것을 명심하고 사업을 진행해야 한다는 것을 널리 알려드리고 싶다.
나는 우연히 법과대학을 졸업하고 법과대학원에서 민사법을 전공하였고 부동산대학원에서 부동산학을 전공하여 남들보다는 부동산관련 사업 분야를 알 만큼 알고 사업을 영위하였지만, 사람을 잘 믿는 인성 탓에 건설사업 부도직전까지 가는 아찔한 경험을 하였고 개인적으로도 파산 직전까지 이른 적이 여러 번 있었다. 법을 잘 아는 내가 이리 당하는데, 법을 모르는 일반인들은 얼마나 처절하게 힘든 일을 겪게 될까? 수많은 소시민들이 파산하는 것이 그들만의 잘못만은 아닐 것이다. 멘토 역할을 하는 사람들이 많이 있다면, 소시민들을 사기 치는 행위를 사전에 막을 수 있는 제도적 장치 내지 교육시스템을 갖추고 있다면 얼마나 좋을까 하는 마음에서, 그리고 어떠한 사회적 의무감 내지 정의감에서 본서를 집필하였고 건국대학교 미래지식교육원(홈페이지 참조), 서울벤처대학원대학교(홈페이지 참조)를 비롯한 여러 곳에서 강의를 개설하게 되었다.
4. 본서의 집필 방향
저자가 겪은 건축 경험담을 기초로, 나는 이렇게 해서 고통을 겪었지만 독자들은 저렇게 해서 실수를 하지 말라는 취지로 이 책을 집필하였다. 부동산 민법과 계약법 강의를 20년째 하고 있는 지식과 상식을 바탕으로 하였고, 건설도급계약서도 건축주의 입장에서 수정하여 보았다. 필자가 제시하는 수정된 도급계약서가 모범답안은 되지 못할지라도 최소한 건설도급계약서를 작성하자마자 甲과 乙이 바뀌는 사태는 막을 수 있을 것이고, 현장부도의 사태를 막을 수 있지 않을까 하는 생각을 해본다. 저자의 실패경험담과 함께 오기열 교수님, 손준익 교수님께서 부지매입에서 준공 분양까지의 상세한 행정절차와 개발 노하우를 전해 줄 것이다.
5. 감사의 말씀
여러 가지 사업을 영위하면서 크게 느낀 것은 그래도 나를 배신하지 않고 끝까지 믿어 주었던 가족과 친구들의 존재감이었다. 나의 가족과 몇몇 친구들은 내가 억울한 상황에 빠져 있을 때에도 자신들의 위험을 감수하면서까지 나를 도와주었다. 대환대출이 불가능한 상황에서도 나의 인성을 믿고 적극적인 지원을 아끼지 않았던 무궁화신탁의 이화준 본부장, 대신저축은행의 김승래 과장, 국제자산신탁의 신광호 팀장, 삼성SDS의 황선민 부장 그리고 사기꾼들의 횡령 때문에 강사료 등을 수개월간 지불하지 못하는 난감한상황에서도 끝까지 나를 믿고 아무 말 없이 기다려준 여러 강사님들과 직원들, 그리고 조건 없이 나의 일을 자신의 일처럼 챙겨주었던 허종택 변호사, 오진철 변호사, 한범수변호사, 김의식 법무사, 우울한 마음에 단비를 내려 주곤 하였던 건국대학교 부동산 대학원 동기들, 그리고 전문 강의 개설에 적극적으로 협조해 주신 건국대학교 미래지식교육원 행정실 여러분들과 장성대 교수님, 그리고 서울벤처대학원대학교의 최민섭 교수님, 국민대학교 조형예술대학 윤재은 교수님, 나와 연을 맺고 있는 일일이 열거하지 못한 모든 분들에게 머리 숙여 감사의 말씀을 전하고 싶다.
저자대표 민경호
개정판을 집필하며
초판을 출간한 지 어느덧 2년이 지났는데 이제야 개정판을 내게 되어 죄송스러운 마음을 금할 수 없다. 초판 발간 이후 예기치 못한 많은 호응을 보내주시고 개정판이 나오기까지 힘이 되어주신 독자분들에게 감사의 말씀을 올린다. 이번 개정판에서는 부끄러웠던 오탈자를 수정하였고, 개정법령을 중심으로 수정 보완하였으며, 건축수익률계산과 관련된 내용도 대거 보완하였다. 특히 저자가 꼭 강조하고 싶은 건축의 위험성과 그 대책에 관한 내용을 다시 정리하여 부록으로 추가하였는데, 이 부분은 특별히 무료 동영상 강의로 촬영하여 닥터빌드 홈페이지에 탑재해 놓았다. 그리고 서울벤처대학원대학교 부동산학과 최민섭 교수님과 박준모 교수님께서 이 책을 과분하게도 높게 평가해 주신 데에 대해서 깊은 감사의 말씀을 전하고 싶다. 이 책과 강의가 많은 이에게 도움 되기를 바라는 마음 간절하다.
