부동산 시장에 밀려온 또 하나의 물결
-NPL(부실채권)과 NPL 질권대출 시장의 시작을 열기까지-
길거리에서 쉽게 경매 학습을 위한 광고물을 볼 수 있는 요즈음, 경매 시장은 예전과 달리 점점 더 치열해지고 있다. 하지만 NPL의 정확한 속성을 알고 나면 경매에서 이길 수 있는 또 다른 든든한 무기를 장착하게 된다.
최근 NPL 거래가 일반화되면서 높아지는 경매 낙찰률만큼이나 높은 관심을 보이고 있어 여전히 매력적인 시장임에는 틀림이 없다고 할 수 있다.
하지만 이런 틈을 타서 부정적인 영향도 하나둘 나타나고 있는 것 또한 사실이다. 부정적인 업체들의 불법적인 행태들은 NPL에 대해 잘 모른 채 환상만을 좇는 일반인들을 겨냥하고 있다. 부실채권의 원천적인 특성으로 인한 거래 불투명성과 부정확한 분석방식 등으로 인해 많은 사건·사고들이 발생하고 있는 것이 지금의 실정인 것이다.
그중 가장 큰 사고 사례는 Loan Sale(근저당권을 매매하면서 근저당권자의 명의를 변경해 매각하는 절차)이 아닌, 사후정산방식을 가장한 이중매매 등이 있을 수 있다. 하나의 채권을 여러 소비자에게 겹치기로 팔아 이득을 취하는 업체가 생겨날 수도 있는 것이다.
그 정도까지는 아니라 해도 NPL의 정확한 구조를 모르고 투자한 투자자들의 소소한 피해사례는 NPL 거래시장에서 흔히 목격된다. 가장 일반적인 위험요소는 배당 수익의 잘못된 계산으로 인한 투자 손실의 피해다. 이는 결론적으로 투자자가 모든 책임을 감당할 부분이다 보니 그 분석 방법을 잘 익히는 대처 방법 외에는 달리 안전장치를 찾아내기는 힘들다.
그렇다면 과연 부실채권이라는 거래 물건은 정확히 무엇이라 정의할 수 있을 것인가? 단순 채권의 거래인가? 아니면 부동산 투자의 일부인가? 이는 ‘부동산학(學)의 일부분으로 볼 것인가, 아니면 금융학(學)의 한 부분으로 봐야 할 것인가?’의 문제로까지 귀결될 수 있다.
전문 투자자들이 말하는 고수들의 부동산 투자 비법
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NPL은 흔히 부실채권이라고 불린다. Non Performing Loan 즉 작동하지 않는 대출이다. 은행이 Loan을 취급하는 이유는 이자를 받기 위함인데 이자를 내지 않으니 제대로 작동하지 않는다 해 NPL이라 부르는 것이다. 통상 연체한 지 3개월이 지난 근저당권을 흔히 NPL이라고 하는데, 금융권에서는 고정이하 여신 또는 무수익 여신이라고도 한다. 가장 쉽게 말하면 은행이나 기타 금융권에서 보유하고 있는 연체된 근저당권이 거래되는 것을 의미한다.
대출이 연체되면 약정이율에 가산금리가 더해지게 되는데 본래 이율에 8~15%의 가산금리가 추가돼 3개월 연체 시 최종 연체금리는 11~20%에 달한다. 그렇다면 이렇게 높은 이자가 발생하는 NPL을 은행에서는 왜 팔려고 하는 것일까? 그 이유는 은행에서는 일정 기간 이상 연체된 대출채권을 보유하게 되면 대손충당금을 적립해야 하고 그로 인해 은행의 건전성을 평가하는 BIS비율이 나빠지게 되기 때문이다. 따라서 반기말 또는 연말에 금융권에서는 대손충당금을 줄이기 위해서 부실채권을 정리할 수밖에 없는 것이다.
이러한 NPL를 매입하는 목적은 크게 두 가지가 있다. 하나는 다른 누군가의 경매 낙찰로 인한 배당 수익의 기대고, 또 하나의 목적은 유입(채권자 직접낙찰)을 위해 경매 낙찰 확률을 높이는 것이라고 할 수 있다. 그러한 일련의 과정을 살펴보면, 경매 진행 중 또는 예정단계에서 금융권이 해당 담보부 채권을 매각하면 투자자가 그 채권을 매입하게 되는데, 이때 기초적인 분석은 채권의 속성을 판단하는 것이지만 보다 본질적인 부분은 담보물인 부동산 물건을 보다 더 면밀히 분석하는 과정을 거쳐 경매 과정 속에서 언제, 어떻게, 얼마 상당을 회수할 수 있을지를 가늠하는 과정이라고 할 수 있는 것이다.
그런 의미에서 본다면 부실채권 매입을 통한 경매 낙찰은 부동산을 취득하기 위한 여러 매입 방법 중 하나로도 볼 수 있다. 결국 담보부 근저당 채권의 매입에서 시작하지만 그 종착점은 부동산의 취득으로 향하고 있다는 의미다. 물론 그러한 과정 중에 단순 배당에서 끝나기도 하지만 그것이 샛길이든 원래의 목적이든 간에 배당은 중간점으로 봐야 하고 배당이라 할지라도 그 타당성은 담보 부동산에 대한 가치 판단에 의하게 되므로, 그 종착점이 부동산 취득인지 아닌지를 불문하고 부동산의 속성을 아는 것은 매우 중요한 사항이 된다.
NPL 투자란 결국 그러한 투자 대상 부동산을 매입하는 하나의 방법으로 존재하는 것이니 중요한 것은 부동산이 어떤 부동산이냐 하는 것을 정확히 알아야 하는 것에 귀결된다.
