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경매특수물건 실전사례
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경매특수물건 실전사례

  • 김석중
  • |
  • 올에듀넷
  • |
  • 2018-04-10 출간
  • |
  • 376페이지
  • |
  • 210 X 297 mm
  • |
  • ISBN 9791161620442
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출판사서평




「(삼위일체 경매이론을 통한) 경매특수물건실전사례」는 다음과 같은 점에 중점을 두었습니다.
1. 20여동안 부동산업무에서 경험한 여러 실전경매사례를 바탕으로 구성하였습니다.
2. 실제 유형과 사례를 통하여 실전에 바로 활용할 수 있도록 정리하였습니다.
3. 법무사로서 민사법 체계에 관한 전반적인 지식을 망라하여 이론적 틀과 기준을 가지고 서술하였습다.
4. 본 교재의 강의는 올에듀넷(http://www.alledu.net)에서 신청하여 수강할 수 있습니다.

[머리말]

나는 1994년부터 부동산업계에 종사하였고 경매업에 뛰어든 시기는 2009년부터다.
나는 상가분양 영업을 시작으로 상가기획업무 아파트 분양업무 등에 종사하다가 1997년 말 불어닥친 IMF사태로 건설회사를 그만둔 후 2년 남짓 아파트 시행사에서 용지매입 업무를 하다가 공인중개사 자격증을 취득한 후 부동산중개업을 5년 정도 영위하였다. 그러다가 부동산계통에서 가장 가까운 전문자격으로 법무사를 선택하고 2007년과 2008년 1차 시험을 응시했으나 낙방하였고 2008년 말 부산으로 낙향하였다.
2009년 2월에 해운대신도시 역세권에 자그마한 지하 사무실을 얻어 경매전문공인중개사 사무실을 열었고 그 해부터 2012년까지 3년 간 고객들의 실수요 및 투자물건과 자기투자 물건들을 직접 실무적으로 다루면서 경매이론을 가다듬기 시작하였고, 총 4기에 걸친 경매강좌를 진행하면서 삼위일체 부동산경매론의 기본적인 체계를 완성시켰다.
2012년 2월부터 실전 경매업을 내려놓고 법무사 시험에 매진하였고, 2013년 1차 시험을 합격한 후 비로소 서울에 잠시 올라와 고시학원 동차반을 등록하고 3개월간 2차 시험 준비를 하였다. 3개월간의 고시학원 공부와 2차 시험의 경험은 경매실전이 얼마나 중요한 자산이 되는지 실감하는 시간이었다.
실전 경매에서 등장하는 다면적 권리분석 과제는 민사소송이 다루는 양당사자 대립구도보다 훨씬 복잡하고 다층적인 대립구조를 띠고 있어 실체법과 절차법을 넘나들면서 그 상호 법률적 체계에 따른 관계와 이해관계인들 사이의 다면적 대항관계를 실타래 풀듯이 풀어 나가야 하는 것이다.
2014년 2차 시험에서 수석합격을 한 후 2015년 6월 법무사사무실과 경매전문 부동산중개법인을 열면서 다시 경매업계로 복귀하였다.
뒤돌아보면 지난 20여년은 ‘굼벵이도 구르는 재주는 있다’는 속담과도 같은 삶이었다. 처음부터 전문가의 길을 걸은 것은 아니지만 부동산 건설업계를 전전하면서 실전으로 부딪히며 얻은 경험과 부스러기 같은 지식들이 차곡차곡 쌓여왔던 결과로 그나마 경매라는 부동산실전 투자분야에서 나름대로 이론적 체계를 제시할 수 있는 수준에 도달하게 되었다.
서울로 다시 올라와 경매강의를 시작하였고 부산에서 강의교재로 쓰던 자료와 법무사 수험과정에서 틈틈이 정리한 자료를 집대성하여 드디어 2016년 9월20일에 『삼위일체부동산경매론(법률출판사)』를 발간하였다.
무릇 이론은 실전 또는 실천을 일반화, 추상화한 것이므로 “실전이 없는 이론은 공허하고 이론이 없는 실전은 맹목적”이라고 말한다.
민사 경매제도가 시작된 이후에 수많은 경매 실전가들의 경험과 경매사건을 둘러싸고 벌어진 수많은 소송사건에 따른 판례 형성으로 말미암아 이미 경매 권리분석이론은 나름의 체계성을 형성하여 왔고, 나는 이러한 기존 선배들의 실전경험과 이론화된 체계를 기본으로 하여 보다 전체적인 관점에서 특수물건을 포함하여 나의 실전경험을 일반화하여 체계화시킨 이론서가 바로 『삼위일체부동산경매론(법률출판사)』이다.
경매 실전가들에 의해 실무적으로 활용되고 강학적으로 사용되는 ‘말소기준권리’라는 개념은 경매 권리분석에서 가장 중요한 용어로서, 이 용어를 개념화한 분이야말로 경매 권리분석이론의 시원을 열었던 분이라고 할 것인데, 안타깝게도 그분이 누구인지 알려져 있지 않다.
그런데 이른바 ‘특수물건’으로 취급되는 경매물건을 권리분석 하는 수단으로서는 종전의 ‘말소기준권리’ 또는 ‘말소기준등기’라는 개념만으로는 더 이상 진도를 나갈 수 없는 상태에 직면하게 되고, 그러한 상태에서 실전가들은 각자 이러한 특수물건의 실전경험에 관한 나름의 경험을 사례서로 발간하였으나 체계화된 이론으로 정립을 한 분은 나타나지 않았다.
개념이란 현실의 추상화작업이며 논리적 이론화의 주요 뼈대가 되는 것이다. 나는 내 이론서에서 ‘말소기준권리’라는 개념 대신에 ‘소멸기준권리’라는 개념을 쓸 것을 주장하였고, 다시 이를 ‘절차법적 소멸기준권리’와 ‘실체법적 소멸기준권리’로 구분하여 쓸 것을 주장하였다.
말소라는 개념은 등기에서 대항력 없는 권리나 무효가 된 권리를 삭제시키는 것을 말하는 것인데, 경매과정에서 등기상의 권리가 아닌 유치권이나 임차권 등을 낙찰자가 인도명령 등으로 배제시키는 것을 ‘말소’라는 개념으로 표현하기에는 적절하지 않다.
대항력 없는 등기상 권리와 대항력 없는 부동산 점유자의 권리를 경매절차에서 배제, 소멸시키는 표현으로는 ‘소멸’이라는 용어가 더 적절하다.
즉 말소기준권리 내지 말소기준등기라는 개념은 ‘등기’상의 말소를 할 수 있는지 없는지 그 기준만을 표현하는 개념임에 반해 ‘소멸기준권리’는 등기상의 말소를 포함하면서도 점유자에 대한 대항관계를 기준으로 점유인도를 받을 수 있는지 없는지, 즉 인도명령을 인용할 것인지 말 것인지 여부를 판단하는 기준으로서도 작용하므로 보다 추상적인 개념을 사용할 필요성이 있기 때문에 제안을 하는 것이다.
또한 경매법원에서는 선순위 가등기, 선순위 가처분, 선순위 전세권 등의 물건이나 법정지상권, 유치권성립 여지 있는 물건에 관하여는 이를 실체법적인 문제로 보아 낙찰자에게 인수시키거나 그 사실을 고지하는 정도로만 처리하고 있으므로 경매 입찰자가 미리 이와 같은 권리에 관해 낙찰 후 등기말소나 점유이전청구에서 승소할 수 있을 것인지 미리 판단해 볼 수 있는 이론적 틀과 기준이 필요함에도 아직 그 체계화된 이론을 제시하는 서적이 없다.
나는 이러한 한계를 극복할 수 있는 기준으로서 ‘실체법적 소멸기준권리’라는 개념을 창안하고 소멸기준권리를 ‘실체법적 소멸기준권리’와 ‘절차법적 소멸기준권리’로 구분하여 사용함으로써 일반적 경매분석에서의 대항력 판단기준뿐만 아니라 특수물건 경매분석에서의 대항력 판단기준으로 이와 같은 용어를 사용하고자 하였다.
이론서는 민사법 체계에 관한 전반적인 지식을 망라하여 기술하였으므로 민사에 관한 법지식이 요구되어 초보자들이 처음 입문하기에는 적절하지 않을 수도 있다. 따라서 이론서를 발간할 때 이미 약속한 바 있는 사례서를 발간하여 과연 경매 특수물건을 어떻게 권리분석을 하는지, 또한 권리분석에서 나아가 어떻게 실무적으로 해결하는지를 살펴 볼 수 있게 하고자 한다.
사례서인 이 책에서는 이론서라 발간되고 이미 1년이 넘게 시간이 흘러가서 그 사이 실전을 통해 획득한 사례가 포함되었고, 종전에 강의용으로 제본 편집하여 사용한 「삼위일체부동산경매론Ⅱ」 내용 중 쓸데없이 복잡한 사례는 과감히 삭제하였다. 본 사례서를 구입하여 학습하거나 이를 교재로 하여 실행하는 온라인 강좌를 수강하시는 분들이 혹여 사례서만으로 부족한 이론부분은 『삼위일체부동산경매론(법률출판사)』을 활용하시길 바란다.
끝으로 이 책을 출판할 수 있도록 기꺼이 제안하고 깔끔한 편집과 교정까지 도움을 주신 채움과나눔 출판사 분들과 올에듀넷 관계자분들께 감사의 인사를 드린다.

2018년 1월 25일
두리법무사사무실에서 김석중 배상


목차


1편 삼위일체 부동산경매론 이론형성 사례 19

1장 실체법적 소멸기준권리 탄생과 삼위일체 권리분석법 20
제1절 삼위일체 권리분석법 체계 20
Ⅰ. 삼위일체 부동산경매론 체계도 20
Ⅱ. 경매분석의 3원칙과 삼위일체 권리분석법 20
Ⅲ. 소멸기준권리표 22
제2절 삼위일체경매론 탄생과 실전사례 23
Ⅰ. 실체법적 소멸기준권리Ⅰ의 탄생 : 선순위 확정일부 임차권 23
1. 법무사 1차 시험을 2회 치르고 부산으로 낙향하다 23
2. 최초의 “실체법적 소멸기준권리” 경매사건을 접하다(경매사건 : 2009타경24124) 23
3. 2009타경24124 경매사건 정보지 기재내용 24
4. 2009타경24124 경매사건 권리분석 25
Ⅱ. 이론화 작업 : 실체법적 소멸기준권리 27
Ⅲ. 이론에 따라 첫 번째 실전을 치르다(2014타경15711 경매사건) 28
1. 정보지 기재내용 28
2. 권리분석 및 배당분석 29
Ⅳ. 두 번째 실전 경매사례(2016타경2470) 37
1. 정보지 기재내용 37
2. 입찰과정 38
3. 가등기말소소송 및 임대 40
4. 가등기말소청구의 소 판결문 41
Ⅴ. 낙찰 받지 못한 유사사례(2013타경86030, 2015타경16033) 49
Ⅵ. 실체법적 소멸기준권리Ⅱ의 탄생 : 저당권설정청구권보전 선순위 가처분 51
1. 최초의 사례물건 발견(2002타경10794) 51
2. 건물에 저당권설정청구권 가처분만 선순위로 등기되어 있는 사례(2013타경34217) 54

2장 삼위일체 배당분석론 59
제1절 배당3원칙과 3방법 59
Ⅰ. 배당3원칙 : 배당순위가 형성되는 3원리 59
1. 배당 제1원칙(시간 우선의 원칙) 59
2. 배당 제2원칙(물권 우선의 원칙) 59
3. 배당 제3원칙(특별법 우선의 원칙) 60
Ⅱ. 배당 3방식 60
1. 순위배당 원칙 61
2. 안분흡수배당 62
3. 순환배당 63
Ⅲ. 배당순위표 63
제2절 배당분석 경매사례 64
Ⅰ. 일명 인수폭탄 사건(경매 : 2007타경15036, 판결 : 2009다40790) 64
1. 법무사 19회 기출문제의 근거판례 사건을 접하다 65
2. 법무사 19회 기출문제로 등장하다 65
3. 2007타경15036경매사건의 권리분석 및 배당분석 66
Ⅱ. 첫 ‘배당이의의 소’ 제기 경매사례(2009타경10114) 69
1. 법정지상권 토지 입찰과 건물임차인의 배당문제 70
2. 권리분석 71
3. 명도협상을 위한 배당분석 74
4. 명도실무 77

3장 삼위일체 가치분석론 78
제1절 가치분석 3원칙체계 78
Ⅰ. 경매투자의 3원칙 (Three Principle of The Auction Invest) 78
1. 현재가치(Present Value) 투자의 원칙 78
2. 미래가치(Future Value) 투자의 원칙 79
3. 경기분석의 원칙과 GAP투자 80
Ⅱ. 가치분석(Value Analysis) 3방식 82
1. 현재가치분석(Analysis of Present Value) 82
2. 미래가치분석(nalysis of Future Value) 82
3. 경기분석(Analysis of Real Estate Cycles)과 GAP분석 82
제2절 가치분석에 의한 경매사례 83
Ⅰ. 현재가치 투자의 원칙 사례(연산동 근린생활 시설 용도변경 사례 : 2010타경11292) 83
1. 가치분석 84
2. 권리분석 및 배당분석 85
Ⅱ. 미래가치 투자원칙의 사례(서·금사뉴타운 예정 블럭 내 다가구단독주택 물건 : 2009타경16239)85
1. 지역 경매현황 및 추이분석 87
2. 권리분석 89
3. 가치분석 (2009년 10월 기준) 89
4. 배당분석 92
5. 명도분석 93
6. 자금분석 및 수익분석 93
Ⅲ. 경기분석과 GAP파동분석사례 94
1. 제1파동 경매사례 : 해운대 벽산아파트(2007타경8131) 95
2. 제2파동 경매사례 : 정관 형진강변아파트(2008타경20770) 98
3. 제3파동 경매사례 :양산 웅상면 아파트(2010타경2918) 101
4. GAP파동 흐름도 104

2편 특수물건 삼위일체 실전경매사례 105

1장 법정지상권 106
제1절 법정지상권의 성립요건 106
1. 건물이 존재할 것 107
2. 소유자가 동일할 것 110
제2절 법정지상권 경매 명도실무 유형별 사례 114
Ⅰ. 임차인의 보증금반환채권 양수도 방식 114
1. 사례1 : 서대신동 파산·면책된 법정지상권 사례(2009타경46315) 115
2. 사례2: 법정지상권 건물소유자가 임차인인 사례 (2009타경49093) 119
Ⅱ. 건물 협의매수방식 125
1. 사례1: 임차인의 소액보증금에 대한 배당이의 소송해준 사례(2009타경10114) 126
2. 사례2: 법정지상권 소유자가 담보권자에게 건물을 양도담보해준 사례(2010타경7008) 127
Ⅲ. 미등기건물 양도담보권에 대한 판례사례 131
1. 건물을 종물·부합물로 보고 일괄매각한 사례(2003타경20589) 131
2. 건물처분권 특약 및 인도약정에 의한 양도담보계약사례 (2006타경38580, 판례 : 2011다108743) 132
Ⅳ. 토지임대차 계약 방식 135
1. 사례1: 가압류 후 증여로 소유권이전등기 한 법정지상권 사례 (2008타경38720) 135
2. 사례2: 영도 준공업지역 법정지상권(2010타경28894) 139
Ⅴ. 무상귀속 방식 139
1. 사례1: 부산 첫 법정지상권 낙찰사례(2008타경9223) 140
2. 사례2: 파산·면책 받은 법정지상권 소유자 사례(2009타경46315) 144
3. 사례3: 무상귀속 최근 실전사례(2016타경23792) 148
Ⅵ. 토지매도 방식 153
1. 사례1: 법정지상권 해결 못한 낙찰소유자의 전소유자가 점유 중인 사례(2008타경37376) 154
2. 사례2: 시골 주택 부지를 처음 낙찰 받은 사례 (2010타경6375) 157
3. 사례3: 법정지상권 물건을 최초로 신건에서 낙찰 받은 사례(2010타경12097) 158
4. 사례4: 3층 주택 전부를 상속자들이 점유 중인 사례(2010타경6832) 159
5. 사례5: 대항력 있는 임차인에게 매도한 사례(2009타경5659) 160
Ⅶ. 지료청구의 소 160
1. 사례1: 첫 지료청구소송 사례(2011타경18870) 161
2. 사례2: 두 번째 지료청구 소송 사례(2010타경13793) 164
Ⅷ. 건물철거 및 토지인도청구의 소 164
1. 사례1: 최악의 투자실패사례(2010타경22360) 165
제3절 법정지상권의 미래가치 182
Ⅰ. 법정지상권 투자개론 182
1. 왜 법정지상권인가? 182
2. 법정지상권 투자의 논리 182
Ⅱ. 가치투자 성공 사례 182
1. 사례1: 지역주택조합 매도사례(2008타경40402) 183
2. 사례2: 장기간 방치 후 건물매수 후 건물 가압류등기 말소한 사례(2008타경42408) 187

2장 선순위 가등기 192
Ⅰ. 유형 1. 선순위 가등기성립 전에 확정일자부 임차권이 있는 유형 192
1. 사례1: 최초의 실체법적 소멸기준권리 사례(2009타경24124) 192
2. 사례2: 실체법적 소멸기준권리에 의한 최초 실전사례(2014타경5711경매사건) 196
Ⅱ. 유형 2. 가등기가 제척기간도과로 실체법상 소멸하는 유형 196
1. 사례1: 동대문 주택 사례(2013타경31175) 197
2. 사례 2: 포천 아파트 사례(2016타경700758) 200
Ⅲ. 유형 3. 통정허위표시에 의한 가등기인 유형 202
1. 경매방해죄 203
2. 공정증서원본부실기재 및 동행사죄 203
3. (소송)사기 204

3장 선순위 가처분 232
Ⅰ. 유형 1. 선순위 가처분이 소멸기준권리가 되는 경우 232
1. 사례1: 소멸기준권리가 되는 선순위가처분 최초발견사건(2002타경10794) 232
2. 사례2: 선순위 가처분 말소동의서 첨부사례(2012타경18478) 233
3. 사례3: 말소동의서 미제출로 인수로 표시된 경매사례(2014타경40499) 234
4. 사례4: 말소동의서 미제출로 인수로 표시된 경매사례2(2011타경22387) 236
Ⅱ. 유형 2. 저당권설정청구권 보전 가처분만 존재하는 경우 237
1. 사례1: 고양시 공장물건 최초 발견사례(2013타경34217) 238
2. 사례2: 토지근저당권자가 집합건물 직권보존등기 후 가처분한 사례(2013타경6236) 239
Ⅲ. 유형 3. 소유권이전등기절차 이행청구권 보전 가처분 240
1. 피보전권리가 목적 달성된 경우 240
2. 토지거래허가절차 협력이행청구권 보전 가처분 242
Ⅳ. 유형 4. 사해행위취소권 보전 가처분 244
1. 사례1. 2015타경9426 245
2. 사례2: 2013타경1804③ 246
Ⅴ. 유형 5. 저당권인수 특별매각조건 존재하는 경우 248
1. 사례1: 저당권인수 특별매각조건으로 후순위가처분을 인수하는 사례(2015타경852①) 249

4장 선순위 전세권 256
Ⅰ. 유형 1. 임차권 겸유자가 전세권에 기해 경매신청 또는 배당요구 한 경우 257
1. 사례1: 전세권에 기해 배당요구 한 경우(경매 : 2008타경41054 판결: 2010마900) 258
2. 사례2: 주택공사의 주택임대차 사례(2010타경1086) 259
3. 사례3: 2010타경22124 261
Ⅱ. 유형 2. 전세권 겸유자가 임차권에 기해 배당신청 한 경우 262
1. 사례1. 인수폭탄 사건 (2007타경15036, 판결 : 2009다40790) 263
Ⅲ. 유형 3. 선순위 전세권만 보유한자가 배당요구 또는 경매신청 한 경우 267
1. 사례1: 2015타경5728 268
2. 사례2: 가치투자 실패사례(2016타경1914) 269
Ⅳ. 유형 4. 선순위 전세권만 보유한자가 배당요구 또는 경매신청 하지 않은 경우 270
1. 사례1. 전세권자가 아내, 반환의무자가 남편이고 매각이여가 있는 사례(2014타경7033) 272
Ⅴ. 유형 5. 일부 전세권인 경우 276
1. 사례1: 2014타경14299 278

5장 유치권 280
제1절 유형 1 : 유치권에 기한 형식적 경매유형 280
Ⅰ. 사례1: 2015타경14101① 281
1. 권리분석 281
2. 본 사건의 결과 283
제2절 유형 2 : 유치권이 성립하는 경우 283
Ⅰ. A유형: 저당물의 제3취득자의 필요비·유익비 채권 283
1. 사례1: 2005타경8834(판결 : 2008다98655,98662) 284
Ⅱ. B유형: 재개발·재건축조합의 유치권 288
1. 사례1 : 조합유치권행사와 명의자에 대한 인도집행 효력(2008타경9472, 판결 : 2009가합49365) 288
제3절 유형3 : 유치권은 성립하나 낙찰자에 대항하지 못하는 경우 291
Ⅰ. A유형: 상사유치권 291
1. 사례1: 2009타경5977(판결 : 2012다94285) 292
2. 사례2: 2009타경16352(판결 : 2011다84298) 294
Ⅱ. B유형: 압류의 효력발생 이후에 점유를 개시한 경우 295
1. 경매개시결정등기(=압류) 후 점유를 개시한 유치권자의 낙찰자에 대한 대항 여부 295
2. 건물에 대한 가압류등기 후 점유를 개시한 유치권자의 낙찰자에 대한 대항 여부 296
3. 체납처분압류등기 후 점유개시 한 유치권자의 낙찰자에 대한 대항 여부 296
4. 사례1: 경매개시결정등기 후 점유를 개시한 유치권 사례(2002타경33119, 판결: 2006다22050) 297
5. 사례2: 가압류의 효력 발생 이후 유치권 성립된 경우(2005타경9953, 판결 : 2009다19246) 299
6. 사례3: 체납처분압류 후 유치권 성립사례(2006타경10091, 판결 : 2009다60336) 302
7. 사례4: 체납처분에 의한 공매와 경매가 동시 진행된 유치권 있는 상가물건(2008타경7890) 305
Ⅲ. C유형: 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차 행위 307
1. 사례1: 2010타경20941(판결 : 2014나12050) 307
Ⅳ. D유형: 유치권 채권과 차임부당이득반환채권이 대등한 경우 311
1. 사례1: 2005타경23878(창원지방법원 2008나12853 판결) 311

6장 집합건물과 대지권 313
Ⅰ. 유형 1. 대지권을 취득하는 경우 314
1. 사례1: 대지권 감정평가 없이 낙찰자가 취득한 사례(2008타경33657, 판결 : 2012다103325) 314
2. 사례2: 대지권취득에 동시이행항변권이 행사된 사례(2015타경46104, 판결 : 2004다58611) 318
Ⅱ. 유형 2. 대지권을 취득하지 못하는 경우 321
1. 집합건물법 시행 전 분리 처분된 경우(2010다72779 판결) 321
2. 집합건물법 시행 전에 설정된 저당권·가압류, 가등기가 실행된 경우(92다52917) 322
3. 구분소유자 아닌 자가 집합건물 건축 전부터 토지를 소유하고 있었던 경우(2010다6017판결) 322
4. 대지권 성립 전에 설정된 저당권, 가압류, 가등기, 가처분의 실행(서울중앙지법2008가합78458) 322
5. 사례1: 2002타경25359(판결 : 2008가합78458) 323
6. 사례2: 2005타경8683(판결 : 2010다15158) 327

3편 민사집행절차 및 명도편 331

1장 민사집행절차 332
Ⅰ. 경매개시결정에 대한 다툼 332
1. 사례1: 소멸시효완성을 이유로 한 저당권말소소송 판결 후 낙찰사례(2009타경46278) 333
Ⅱ. 매각허가결정에 대한 다툼 336
1. 사례1: 부산 동부지원 기간입찰제도 폐지 계기가 된 수영사우나 경매사건(2009타경6665) 336

2장 인도 집행과 명도소송 및 명도협상 345
Ⅰ. 인도명령 집행사건 345
1. 사례1: 최초의 낙찰대행물건이자 최초의 인도 집행 사례(2008타경33671) 345
2. 사례2: 대항력이 없는 소유자를 상대로 한 인도집행 신청이 불능된 사례(2012타경23275) 350
3. 사례3: 명도협상으로 완료한 사례(2015타경52070) 354

부록: 자료 색인 369
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