부동산 세금, 팔 때 생각하면 이미 늦다

한 납세자가 있었다. 그는 보유 기간이나 거주 기간의 제한 없이 비과세 혜택을 받을 수 있는 ‘건설임대주택’에 거주하다가 주택을 매매했는데, 비과세 혜택이 있다는 사실을 알았기 때문에 따로 양도소득세 신고를 하지 않았다. 그런데 그가 놓친 사실이 있었다. 그 주택의 비과세 조건이 있었는데 바로 ‘전 세대원이 거주 기간 5년을 채워야 한다’는 것이다. 그런데 납세자의 배우자가 해외에 2년 이상 거주하던 중이었기 때문에 비과세 조건을 채우지 못했고, 결국 세무서로부터 예상치 못한 양도소득세 고지서를 받게 됐다.
납세자는 해당 주택을 분양받은 후 바로 양도했기 때문에 보유 기간이 1년 미만으로, 주민세를 포함한 양도소득세율은 55%였고, 무신고가산세 20%, 납부불성실가산세 10.95%가 더 붙었다. 결국 매매 차익으로 1억 원을 벌었는데, 무려 세금을 7,200만 원 이상 내게 된 것이다.
일반적으로 자산이 많은 부자들은 부동산 매각과 같은 의사결정을 할 때, 은행의 세무 전문가나 자신이 거래하는 세무사 등에게 복수로 확인받은 후 의사결정을 하기 때문에 이런 실수를 하는 경우가 드물다. 오히려 집 한 채가 재산의 전부이거나 평생 모은 돈으로 이제 막 자산을 늘리기 위해 첫 투자를 하는 사람들이 이런 생각지도 못한 실수를 하곤 한다.
앞으로는 세금에 대한 전략 없이 무작정 집을 사고팔았다가는 오히려 자산이 줄 수 있다. 부동산 세금이 투자 수익률을 결정하는 시대인 만큼 집을 가졌거나 가질 예정인 이들 모두 투자 이전에 세금부터 정확히 알아야 한다. 

취득세, 종합부동산세, 재산세, 양도소득세까지 
세법과 부동산 정책이 바뀌어도 세금을 적게 낼 방법은 반드시 있다

상식적으로 같은 돈을 벌면 같은 세금을 내야 할 것 같다. 근로소득이나 사업소득은 비슷하게 벌면 비슷한 세금을 낸다. 그런데 부동산 세금은 그렇지 않다. 8.2 부동산 대책 발표 이후에는 같은 주택을 팔더라도 비과세가 적용되는 경우, 1주택자이지만 비과세가 적용되지 않는 경우, 2주택자가 파는 경우, 3주택 이상 보유자가 파는 경우 등 각 상황에 따라 세금이 모두 달라지게 됐다. 즉, 같은 집을 팔아도 누군가는 세금을 전혀 내지 않고, 또 누군가는 수익의 70%를 세금으로 낼 수 있다는 말이다. 

『아는 만큼 돈 버는 부동산 절세 전략』은 10년 만의 가장 큰 변화라고 불리는 8.2 부동산 대책 이후 보유 주택 수, 거주 기간 등 여러 가지 상황과 여건에 따라 취해야 할 부동산 절세 전략부터 생로병사로 표현되는 생애주기별 부동산 세금의 모든 것을 다룬다. 특히 국세청과 은행 사업부에서 다양한 실무 경험을 쌓아온 부동산 전문 세무사 이상혁 저자의 쉬운 설명을 통해 어렵고 복잡하게만 느껴졌던 부동산 세금에 대한 이해를 높일 수 있을 것이다. 

1주택자, 2주택자, 다주택자와 임대사업자를 위한 부동산 절세 전략

『아는 만큼 돈 버는 부동산 절세 전략』은 초보 투자자부터 임대사업자까지 세금 폭탄을 피하는 가장 확실한 방법을 알려준다. 
Chapter 1에서는 2018년 4월부터 완전히 달라지는 부동산 세금 정책의 내용을 알아보고, 앞으로 절세가 수익률에 얼마나 큰 영향을 미치는지 알려준다. 

Chapter 2에서는 부동산 생애 주기에 따라 내야 할 세금을 순서대로 살펴보면서 부동산 세금에 대한 기초 지식을 알기 쉽게 제시한다. Chapter 3에서는 부동산 수익률에 가장 큰 영향을 미치는 세금인 양도소득세에 대해 설명한다. 특히 양도소득세는 부동산 대책이 나올 때마다 세율이 계속 변하여 일반 독자들이 가장 복잡하고 어렵게 여기는 세금이다. 여기서는 양도소득세의 기본 개념과 과세 원리에 대해 알려준다. Chapter 4에서는 부동산 투자자를 보유 주택 수별로 나눠 절세 전략을 제시한다. 특히 최근 가장 뜨거운 관심을 받고 있는 재개발·재건축 아파트의 양도소득세에 대해서도 소개한다. 

Chapter 5에서는 최근 정부 지원에 따라 그 수가 늘고 있는 주택임대사업자의 종류와 조건, 혜택 등에 대해 설명하고, 특히 주택임대사업자 등록 후 달라지는 건강보험료에 대해서도 다뤘다. Chapter 6에서는 주택임대사업자들이 가장 많이 혼란스러워하는 규정과 궁금해하는 내용을 따로 정리했다. 마지막으로 Chapter 7에서는 갈수록 문의가 크게 늘고 있는 증여와 상속의 개념을 살펴보고, 어떤 자산을 언제 어떻게 증여해야 절세 효과가 큰지 알려준다. 

부동산 세금, 팔 때 생각하면 이미 늦다. 몰랐다고 면제받을 수 있는 것도 아니다. 앞으로는 절세 전략에 따라 세금이 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 나는 만큼 이 책을 통해 나만의 절세 전략을 세워보자.