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부동산 투자론
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부동산 투자론

  • 권호근
  • |
  • 형설출판사
  • |
  • 2017-11-20 출간
  • |
  • 328페이지
  • |
  • 188 X 257 mm
  • |
  • ISBN 9788947282116
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

출판사서평

[머리말]
작년에 부동산금융론 교재를 개정하고 난 후 1년 만에 다시 부동산투자론을 개정하게 되었다. 내가 생각해도 참 부지런하게 연구 활동을 하는 교수라고 생각된다.
책을 저술하거나 개정 작업을 해 본 사람들은 공감하겠지만 이런 일은 참 피곤하고 힘든 일임에 틀림없다. 교재를 집필하고 난 후 출판사로부터 원고가 넘어오면 교정 작업을 해야 하는데 내 입장에서는 이 일이 처음 책을 집필하는 것 보다 더 힘들었다. 워낙 악필이라 출판사 직원이 글자를 해독하는데 어려움이 있을 것이라 짐작되지만 같은 내용을 계속해서 교정 표시를 하는 것이 성격상 꼼꼼하지 못해 적성이 맞지 않았다. 아버지의 이런 애로사항을 필자의 자녀 도경이가 일부 대신해 주어 고마움을 느낀다.
일반 사람들은 부동산투자론을 참 재미가 있고, 금전적으로 많은 도움을 받을 수 있는 과목으로 생각하는 것 같았다. 필자가 국제사이버대학교 부동산학과에서 교수로 근무한 지가 벌써 10년이 넘었다. 그러다보니 주위에 있는 지인들과 학생들에게 부동산투자에 대해 조언을 해달라고 요청을 받는 일이 많아졌다. 대체로 질문 내용들을 요약하면 어디에 어떤 부동산을 매입해야 큰 이익을 볼 수 있는지에 관한 것들이었다. 아무리 부동산학과에서 오랜 시간 교수로 근무하고, 연구 활동을 했다고 하더라도
그런 질문들에 대해 명쾌하게 답변을 해 줄 수는 없었다. 사실 학문이라는 것이 개별사항에 대해 해답을 제시하는 것이 아니라 그러한 개별적 사례들을 일반화시켜 사람들에게 알려주다 보니 질문하는 사람들의 요구에 딱 부합하기는 어렵다. 교수나 연구자들은 과거의 추세를 분석하여 이를 이론이나 하나의 지침을 만드는 사람들이다.

과거 우리나라는 아파트를 비롯하여 주거용 부동산 가격이 1960년대 후반, 1970년대 후반, 1980년대 후반에 한 번씩 폭등하여 10년 주기설이 상당한 설득력을 지니게 되었다. 10년 주기설에 따르면 1990년대 후반에 이러한 현상이 나타났어야 하나 결과는 오히려 정반대가 되었다.
아시다시피 1990년대 후반에는 IMF 외환위기가 한국에 들이닥쳐 주거용 부동산의 명목가격이 하락하는 초유의 사태가 발생하였다. 부동산학이나 경제학과 같은 사회과학 학
문들은 물리학이나 화학과 같은 자연과학 학문들과 성격이 다르다. 자연과학 학문들은 항상 일정한 규칙을 가지고 움직이는 자연현상들의 규칙들을 발견하고 이를 이론으로 정립하다 보니 예외라는 것이 나타나기 힘들다.
태양은 항상 동쪽에서 뜨고 서쪽으로 지는 것은 불변의 진리이다. 그러나 사회과학 학문들은 인간이 구성하는 국가나 사회조직들에서 나타나는 현상들을 관찰하고 이를 이론으로 정립하다 보니 예외사항들이 수시로 나타난다.
원래 인간들은 자연현상과 달리 수시로 마음이 변하고 일관성 있게 행동하지 않는다. 앞에서 예를 든 10년 주기설이 무너지게 된 것도 이러한 이유 때문이다.
그러니 이 책을 읽는 독자들도 부동산투자론을 통해 막대한 재산 축적을 기대해서는 곤란하다.
다만 이 교재를 통해 과거의 부동산시장의 환경이 어떻게 변화되어왔고, 이에 대응해 어떤 마음가짐으로 부동산투자에 임해야 하는지에 대한 사항들을 깨우치면 된다.
흔히 투자론을 강의하는 교수들과 반대로 하면 부동산 투자나 주식투자에 성공한다고 이야기하는 사람들이 있다. 그 이유는 담당 교수들이 못나서가 아니라 본인이 알고 있는 지식과 이론들에 대한 과신으로 이것들이 마치 불변의 진리라고 믿는 착각에서 비롯되기 때문이다.

필자도 젊은 시절에 주식투자에 몰두한 적이 있었다. 투자성적은 원금 손실로 나타났으니 "F"학점에 해당한다고 할 수 있다. 그렇게 된 이유는 초기에 큰 수익을 노린 욕심 때문이었다.
투자론 교과서에 나오는 대로 하면 절대 큰 손실은 보지 않는다.
물론 큰 수익을 볼 수 있느냐고 물어보면 알 수 없지만 사실 장기적으로 꾸준한 수익을 올리는 것이 최고의 투자자라 할 수 있다.
투자의 가장 큰 요체는 위험관리에 있다. 위험관리를 잘하고 큰 욕심을 내지 않는다면 꾸준한 수익 창출을 통해 소기의 목적을 달성할 수 있고, 가끔 운이 따라 준다면 생각지도 못한 막대한 수익을 올릴 수 도 있을 것 같다.

이번 개정판은 개정이라기보다는 거의 새롭게 작성했다. 교재 명칭도 “부동산금융론”과 같이 “알기 쉬운 부동산 투자론”에서 “부동산투자론”으로 변경 하였다.
“부동산투자론”은 2010년에 발간된 “알기 쉬운 부동산 투자론”의 연장선상에 있는 책이다.
그 당시 이창석 교수님과 공저로 책을 출간했으나 세월이 흐르다 보니 지금의 현실과 괴리되는 내용도 많고 전반적인 수정의 필요성이 나타났다.
주요 변경내용은 제4편으로 구성된 것을 5개의 편으로 재구성하였다. 제3편을 2개의 편으로 분리하고 제3편 제목을 ‘부동산투자의 환경분석’, 제4편 제목은 ‘부문별 및 해외 부동산투자 이론’으로 하였다.
그러다 보니 여기에 있는 내용들은 거의 새롭게 작성되었다고 보면 된다. 추가로 제2편의 제5장과 제8장을 거의 새롭게 작성하고 제목을 바꾸었다. 제5장은 ‘부동산투자의 개념과 위험’에서 ‘부동산투자의 개념’으로, 제8장은 ‘부동산투자의 분석기법’에서 ‘부동산투자의 분석기법과 위험관리’로 변경하였다. 제4
편 부록은 제5편 부록으로 목차가 조정되었다.

마지막으로 본서를 출판하기 전까지 많은 분들의 도움을 받았다. 우선 이창석 교수님께 감사의 말씀을 드린다. 이창석 교수님은 필자가 국제사이버대학교 부동산학과 교수로 부임한 이후 항상 학문적 깨우침을 주시고 길잡이 역할을 해 주셨다. 고령에도 불구하고 학문의 열정을 불태우는 모습에 저절로 존경의 마음이 우러나온다.
교수님의 무병장수를 지면을 빌려 기원하는 바이다. 마지막으로 “알기 쉬운 부동산투자론”의 공동 저자인 창신대학교의 정상철 교수님에게도 항상 고마움을 느끼며 내내 건강하시기를 기원한다.

2017년 가을을 기다리며
권호근

목차

제1편 투자의 기초이론 16 제 1장 투자의 의의 18

제 1절 고전적 개념 18
1. 투자의 개념 18
2. 투자의 성격 19
3. 투자의 종류 20
제 2절 현대적 개념 21
Story tip “최고의 재테크는 부동산” 22

제 2장 투자의 위험과 수익 24

제 1절 위험의 개념과 척도 24
1. 투자의 위험 24
2. 위험의 척도 25
3. 위험의 수익의 측정 27
제 2절 위험과 수익의 상쇄관계 28
1. 위험에 대한 투자자의 태도 28
2. 위험과 수익의 상쇄관계 29
제 3절 투자결정에서 위험의 처리방법 30
1. 위험한 투자를 제외시키는 방법 30
2. 보수적 예측방법 30
3. 위험조정 할인율의 사용 31
4. 감응도 분석 31 Story tip 부동산투자 십계명 32

제 3장 포트폴리오의 선택과 자산가격결정이론 33

제 1절 체계적 위험과 비체계적 위험 33
1. 개념 33
2. 증권특성선과 베타계수 34
3. 포트폴리오(portfolio)와 위험 34
제 2절 자산배분이론 35
1. 위험자산과 무위험자산 35
2. 자산배분의 방식 35
3. 자본배분선 36
4. 재산 3분법 37
제 3절 포트폴리오 이론 38
1. 포트폴리오 이론의 개념과 유용성 38
2. 포트폴리오 위험변화 39
3. 효율적 프론티어와 최적 포트폴리오의 선택 40
제 4절 자본자산가격의 결정이론 42
1. 개념 42
2. CAPM 이론의 가정 43
3. CAPM 이론의 설명 43
4. CAPM 이론의 확장 46
5. CAPM의 보완 및 문제점 47
제 5절 재정거래가격결정이론(APT:Arbitrage Pricing Theory) 48
1. 개념 48
2. APT 모형에 대한 설명 48
3. CAPM 모형과 APT 모형의 비교 50
Story tip 분양공고 보는 법 51

제 4장 정보와 시장의 효율성 53

제 1절 완전경쟁시장의 개념 53
1. 시장의 개념 53
2. 시장의 종류 53
3. 생산물 시장형태의 구분기준과 형태 544. 완전경쟁시장의 개념과 특징 55
제 2절 정보와 시장의 효율성 57
1. 정보의 개념 57
2. 시장의 효율성과 효율적 시장의 개념 57
제 3절 정보의 효율성에 따른 시장의 유형 58
1. 약성 효율적 시장 58
2. 준강성 효율적 시장 58
3. 강성 효율적 시장 59
4. 효율적 시장 간의 관련성 59
Story tip ‘구체적인 목표 설정’ 1년 재테크 좌우한다. 60

제2편 부동산투자의 기초이론 62

제 5장 부동산투자의 개념 64

제 1절 부동산투자의 개념과 특징 64
1. 개념 64
2. 특징 64
제 2절 부동산투자의 장점과 단점 66
1. 부동산투자의 장점(순기능) 67
2. 부동산투자의 단점(역기능) 68
제 3절 부동산 투기 69
1. 개념 69
2. 부동산투기의 발생원인 69
3. 부동산투기의 순기능 70
4. 부동산투기의 역기능 70
제 4절 부동산투자와 투기의 비교 71

제 6장 부동산간접투자의 개념과 관련상품 73

제 1절 부동산간접투자의 개념 73
1. 부동산투자의 방식 73
2. 부동산간접투자의 개념과 시행배경 75
제 2절 부동산간접투자제도의 도입에 따른 기대효과와 과제 76
1. 기대효과 76
2. 향후 과제 77
제 3절 부동산간접투자의 유형과 관련 상품 78
1. 유형 78
2. 부동산간접투자상품 78
Story tip 부동산투자회사 구조도 84

제 7장 부동산투자의 결정과정 85

제 1절 부동산투자의 결정과정 85
1. 시장참여자 85
2. 부동산투자의 결정과정 87
제 2절 부동산투자에 따른 투자환경분석 88
1. 부동산투자 결정 시 고려사항 88
2. 부동산투자의 외부환경분석 90
제 3절 부동산투자의 결정 91
1. 부동산투자수익률 91
2. 수익률의 종류 91
3. 요구수익률과 기대수익률을 이용한 투자결정 92
4. 투자가치와 시장가치 93
Story tip 인근 상가운씁자 찾아가 수익률 등 체크 94

제 8장 부동산투자의 분석기법과 위험관리 96
제 1절 개요 96
제 2절 화폐의 시간가치와 현금수지의 측정 97
1. 개요 97
2. 현금수지의 측정 103
제3절 할인현금수지법 106
1. 개념 106
2. 분석절차 106
3. 순현재가치법(Net Present Value Method : NPV법) 106
4. 내부수익률법(Internal Return Rate Method : IRP법) 107
5. 순현가법과 내부수익률의 비교 108
6. 수익성 지수법(PI : Profit Index) 109
제 4절 어림셈법 110
1. 개요 110
2. 승수법 110
3. 수익률법 112
4. 어림셈법의 한계 113
제 5절 비율분석법 113
1. 대부비율 113
2. 부채감당률 115
3. 채무불이행률 115
4. 총 자산회전율 116
5. 씁업경비비율 116
6. 비율분석법의 한계 117
제 6절 기타 투자분석기법 117
1. 회계적 이익률법(평균 이익률법) 117
2. 회수기간법 118
제 7절 부동산투자의 위험 119
1. 부동산투자 위험의 개념 119
2. 부동산투자 위험의 유형 119
Story tip 레버리지의 의의와 효과 122
제 8절 부동산투자의 위험관리 124
1. 위험관리의 개념과 목표 124
2. 위험관리방법 125

제3편 부동산투자의 환경분석 128

제 9장 부동산 투자의 외부환경분석 130

제 1절 개요 130
제 2절 부동산투자의 거시적 환경 131
1. 경제적 요인 131
2. 사회문화적 요인 134
3. 정치·법률적 환경 136
제 3절 부동산투자의 미시적 환경 138
1. 지역적 요인 139
2. 개별적 요인 140
Story tip “좋은 땅 있어요” 기획부동산 또 기승 141

제 10장 부동산투자의 시장환경분석 142

제 1절 부동산시장과 부동산투자 142
1. 부동산시장의 개념 및 종류 142
2. 부동산시장의 특성과 기능 146
3. 부동산시장의 단기와 장기균형 149
4. 부동산시장의 효율성과 균형 151
5. 부동산시장과 부동산투자 154
제 2절 부동산경기변동과 부동산투자 157
1. 경기변동의 의의 157
2. 부동산사이클 158
3. 경기변동의 특징 159
4. 경기순환의 국면 160
5. 부동산경기의 측정 지표 162
6. 부동산경기변동과 부동산 투자 164
제 3절 부동산금융환경과 부동산투자 166
1. 부동산금융의 개요 166
2. 부동산금융환경과 부동산투자 168 Story tip 홈네트워킹 똑똑한 가전, 비서노릇 ‘척척’ 171

제 11장 부동산투자의 법적·제도적 환경분석 173

제 1절 부동산정책과 부동산투자 173
1. 부동산정책의 개념과 분류 173
2. 정부의 실패 174
3. 부동산정책의 과정 175
4. 한국의 부동산정책의 변천과정 178
5. 부동산정책과 부동산투자 184 Story tip 새 주택대출 기준금리 187
제 2절 부동산조세와 부동산 투자 188
1. 조세의 개념과 분류 188
2. 조세의 원칙 188
3. 조세부담의 전가와 귀착 189
4. 탄력성과 조세의 귀착 190
5. 부동산조세의 개념 및 기능 194 Story tip 헨리 조지와 토지세 195
6. 부동산에 관련된 조세의 분류 196
7. 부동산조세와 부동산 투자 196
8. 감세효과 198 Story tip 美 80년대 초 ‘레이거노믹스’가 대표적 감세 정책 200

제4편 부문별 및 해외 부동산투자이론 202

제 12장 부동산개발 및 토지투자이론 204

제 1절 부동산개발의 개념과 관련 법률 204
1. 부동산개발의 개념 204
2. 부동산개발의 유형 205
3. 부동산개발의 관련 법률 205
4. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 206
제 2절 토지 관련 신개발 사업 210
1. 도시개발사업 210
2. 택지개발사업 212
3. 형질변경사업 213
제 3절 토지관련 재개발사업(도시정비사업) 213
1. 법적규정 213
2. 정비구역 및 정비사업의 내용 217
3. 재건축 대상 부동산 투자지침 및 주의할 점 217
제 4절 용도별 토지에 따른 투자이론 221
1. 주거지역 221
2. 상업지역 222
3. 공업지역 223
4. 녹지지역 224
5. 농지와 임야 225
6. 보건관리지역 229
7. 생산관리지역 230
8. 계획관리지역 231
9. 자연환경보전지역 232
10. 자연취락지구 232
11. 수산자원보호구역 233
Story tip‘만능 통장’줄게. 새 아파트 다오. 234

제 13장 건축물 투자이론 236

제 1절. 건축물 분류 236
1. 주거용 건물 236
2. 상업용과 업무용 건물 237
3. 공업용 건물 238
4. 기타 건물 238
제 2절 건축물 종류에 따른 투자이론 239
1. 단독주택 239
Story tip 집 안 가득 자연채광 ‘굿~’ 240
2. 연립주택 241
3. 다가구주택 241
4. 아파트 242
5. 상업용 건물 244
6. 공장 247

제 14장 해외 부동산투자이론 248

제 1절 해외 부동산시장 248
1. 외국과의 부동산문화 비교 248
Story tip 사전계획수립의 필요성 253
2. 해외 부동산시장의 개요 254
제 2절 해외 부동산투자 257
1. 해외 부동산투자의 개념과 종류 257
2. 해외 부동산투자 허가제도의 연혁 및 검토사항 259
Story tip 억만장자들의 국제사업 262
3. 해외부동산 투자의 동기와 상품 263
제 3절 해외 부동산투자의 위험과 전략 265
1. 해외 부동산투자의 위험과 관리방안 265
2. 해외 부동산투자 전략 269

제5편 부록 272

Ⅰ 도량형 환산표 274
Ⅱ 부동산감정평가 수학 276
Ⅲ 복리이자율 278
참고문헌 310
찾아보기 315

저자소개

저자 권호근은
연세대학교 상경대학 졸업(경제학과)
연세대학교 대학원 졸업(경제학 석사)
동국대학교 대학원 무역학과 졸업(경제학 박사)

교려대학교 법무대학원 강사
동우대학 경영과 겸임교수

현) 국제사이버대학교 부동산학과 학과장
국제사이버대학교 교무처장

저서
부동산경제학(형설출판사)
부동산금융론(형설출판사)
알기 쉬운 부동산투자론(형설출판사)
기초 경제학원론(배움출판사) 외 다수
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